Si eres extranjero y vives legalmente aquí, puedes pedir una hipoteca para comprar tu casa: la hipoteca para extranjeros residentes en España sigue las mismas reglas legales que cualquier otra, y el banco debe evaluar tu solvencia como la de cualquier cliente. Los factores que la Ley 5/2019 (art. 11) obliga a valorar son tu empleo, tus ingresos, tu ahorro, tus gastos y tus deudas; la nacionalidad no figura entre ellos.
Lo que sí necesitas es el NIE y poder acreditar tus ingresos y tu residencia. Cuánto te pueden prestar según lo que ganas lo tienes en la guía cuánto sueldo necesitas para una hipoteca. Esta página trata de residentes en España; si vives fuera, las condiciones pueden ser distintas.
En resumen
- El NIE (número de identidad de extranjero) es tu identificador en España y lo asigna la Dirección General de la Policía.
- El banco evalúa tu solvencia con los mismos factores legales que a cualquier cliente, y cada entidad fija sus criterios internos.
- Para el aval ICO de primera vivienda se exige residencia legal en España durante los 2 años anteriores a la solicitud, de forma continua.
¿Qué es el NIE y por qué lo necesitas?
El NIE es un número personal, único y exclusivo que identifica a cada persona extranjera en España. Según el Reglamento de Extranjería (Real Decreto 1155/2024, art. 205), en vigor desde el 20 de mayo de 2025, debe figurar en todos los documentos que se te expidan o tramiten. Se asigna a quienes tramitan un permiso para quedarse en España y también a quienes se relacionan con el país por intereses económicos, profesionales o sociales.
Si tramitas un permiso para residir en España, la Dirección General de la Policía te asigna el NIE de oficio. Si lo pides por intereses económicos, se solicita en persona en una Oficina de Extranjería o comisaría de policía, o en un consulado de España si estás fuera, y el plazo máximo para resolver es de 5 días (art. 205 del Reglamento de Extranjería).
Si eres ciudadano de la Unión Europea y vas a vivir en España más de tres meses, tienes que inscribirte en el Registro Central de Extranjeros en los tres meses siguientes a tu llegada. Te dan un certificado de registro con tu nombre, nacionalidad, domicilio y NIE (Real Decreto 240/2007, art. 7).
¿Qué valora el banco si eres extranjero residente?
La Ley 5/2019 obliga al banco a analizar tu situación de empleo, tus ingresos presentes y los previsibles durante la vida del préstamo, tus activos, tu ahorro, tus gastos fijos y tus deudas. Solo puede darte el préstamo si es probable que puedas pagarlo (art. 11.5). El Banco de España añade que también cuentan el tipo de contrato, la antigüedad en la empresa y tu trayectoria.
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España. El resto, más los gastos de la compra, sale de tus ahorros: tienes las cifras en cuánto ahorro necesitas para comprar un piso.
La ley obliga a cada entidad a tener sus propios procedimientos de evaluación (art. 11.2). Por eso, condiciones como el tiempo que llevas en España o el tipo de permiso que tienes pueden pesar de forma distinta en cada banco: ninguna norma fija un mínimo general para conceder una hipoteca.
Tu historial de crédito en España
El banco tiene que consultar tu historial en la CIRBE (la Central de Información de Riesgos del Banco de España) y en algún fichero privado de solvencia (art. 12). En la CIRBE constan los préstamos, créditos y avales que las entidades declaran sobre sus clientes, y puedes pedir tu informe gratis en el Banco de España.
¿Qué documentos te van a pedir?
El banco debe decirte de forma clara, antes de firmar, qué información y qué pruebas necesita y en qué plazo (art. 12.1). La lista general está en los documentos que te pide el banco para una hipoteca; como extranjero residente, estos son los que tienen que ver con tu situación:
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Pasaporte y NIE (certificado de registro si eres de la UE; documento de residencia en otro caso) | Identificarte. El NIE debe constar en tus documentos (RD 1155/2024, art. 205) |
| Padrón municipal o certificado que indique desde cuándo resides | Acreditar tu residencia; es obligatorio si pides el aval ICO (ICO) |
| Contrato de trabajo, nóminas e informe de vida laboral | Justificar tu empleo e ingresos, que el banco está obligado a valorar (art. 11) |
| Declaración de la renta | Conocer tus ingresos y el origen de tus fondos; el banco puede pedirla (Banco de España) |
Las entidades están sometidas a la normativa de prevención del blanqueo de capitales y pueden pedirte cualquier documento que les permita conocer el origen de tus fondos y tu actividad profesional, según el Banco de España. Si tu entrada viene de ahorros en otro país, ten a mano los justificantes de su origen.
¿Puedes pedir el aval ICO si eres extranjero?
Sí, si cumples los requisitos. La línea de avales del ICO para primera vivienda no exige nacionalidad española, pero sí residencia legal en España durante los dos años anteriores a la solicitud del préstamo, de manera continua e ininterrumpida. Se acredita con el DNI, NIE o pasaporte y el padrón municipal de convivencia (o un certificado equivalente) que indique desde cuándo resides.
| Requisito del aval ICO | Qué exige |
|---|---|
| Residencia | Residencia legal en España los 2 años anteriores, continua e ininterrumpida; si hay dos compradores, los dos |
| Edad o familia | No superar los 35 años (ninguno puede haber cumplido 36 al firmar) o tener menores a cargo, sin límite de edad |
| Número de compradores | Máximo 2 |
| Vivienda | Primera vivienda habitual y permanente en España; no puedes tener otra en propiedad |
| Patrimonio | Patrimonio neto de 150.000 € como máximo por persona |
| Historial | No tener deudas en situación de morosidad en la CIRBE al firmar |
| Plazo | Préstamos formalizados hasta el 31 de diciembre de 2027 |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
También hay límites de ingresos y de precio de la vivienda que dependen de la provincia y la comunidad. El ICO recuerda que el banco decide si concede el préstamo según sus propias políticas de riesgo. Todo el detalle está en la guía del aval ICO para jóvenes.
¿Y si cobras en otra moneda?
Si firmas un préstamo en una moneda distinta del euro, la FiAE (ficha de advertencias estandarizadas: el documento que te entrega el banco antes de firmar con las cláusulas y riesgos más delicados) debe advertírtelo, según el Banco de España. Además, el artículo 20 de la Ley 5/2019 te da derecho a convertirlo a la moneda en que cobras la mayor parte de tus ingresos o a la del Estado miembro en el que residas.
El banco también te informará de forma periódica de lo que debes, y siempre que la deuda o las cuotas se desvíen más de un 20 % de lo que serían con el tipo de cambio del día de la firma (art. 20.4).
¿Qué derechos tienes antes de firmar?
Los mismos que cualquier comprador. El banco debe entregarte al menos 10 días antes de la firma la FEIN (ficha europea de información normalizada, la oferta personalizada con todas las condiciones), la FiAE y el proyecto de contrato. El notario comprueba que lo has recibido y te asesora gratis antes de firmar, como explica el Banco de España. Qué mirar en la oferta lo tienes en la FEIN de la hipoteca.
Si te deniegan la hipoteca, el banco tiene que comunicártelo por escrito, sin demora y de forma motivada, e informarte del resultado si se basa en la consulta de una base de datos (art. 11.6).
Fuentes
- Ley 5/2019, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (arts. 11, 12 y 20). BOE.
- Real Decreto 1155/2024, Reglamento de Extranjería (art. 205, NIE) y Real Decreto 240/2007 (art. 7, ciudadanos de la UE). BOE.
- Banco de España, Portal del Cliente Bancario: consejos para firmar tu primera hipoteca, contratación de la hipoteca y declaración de la renta; Central de Información de Riesgos.
- ICO: Línea de Avales para adquisición de primera vivienda.
Preguntas frecuentes
¿Necesito el NIE para pedir una hipoteca en España?
Sí. El NIE es el número que identifica a las personas extranjeras que se relacionan con España y debe constar en todos los documentos que se les expiden (art. 205 del Reglamento de Extranjería). Si no lo tienes, se pide en una Oficina de Extranjería, en una comisaría o, desde fuera, en un consulado.
¿Cuánto tiempo tengo que llevar en España para que me den una hipoteca?
Ninguna norma fija un mínimo general: cada banco aplica sus procedimientos internos. Solo el aval ICO de primera vivienda exige un plazo concreto: residencia legal en España durante los 2 años anteriores, de forma continua.
¿Los ciudadanos de la UE tienen requisitos distintos?
Para la hipoteca, el banco evalúa la solvencia con los mismos factores legales. Lo que cambia es el documento: si vives en España más de tres meses, te inscribes en el Registro Central de Extranjeros y recibes un certificado de registro con tu NIE.
¿Puedo consultar mi informe de la CIRBE?
Sí. Cualquier persona puede pedir gratis al Banco de España los datos que constan a su nombre en la Central de Información de Riesgos, la base de datos que los bancos consultan antes de dar una hipoteca.
Fuentes: BOE, Banco de España, ICO.