Si tienes 35 años o menos, puedes pedir una hipoteca como cualquier otra persona, pero tienes algo a tu favor: el aval ICO del Estado y algunas garantías autonómicas permiten que el banco financie más del 80 % habitual, incluso el 100 % del precio. A cambio, sigues necesitando ingresos estables y ahorros para pagar los impuestos y gastos de la compra. Si quieres ver todas las ayudas juntas, tienes la guía de ayudas para comprar tu primera vivienda.
En resumen
- El aval ICO para jóvenes cubre hasta el 20 % del préstamo (25 % con certificado energético D o mejor) y se puede firmar hasta el 31 de diciembre de 2027.
- El banco sigue decidiendo: mira tus ingresos, tus deudas y que la cuota no supere más o menos el 30-35 % de lo que cobras.
- Ni el aval ni la hipoteca pagan los impuestos de la compra: tendrás que tenerlos ahorrados.
¿Qué tiene de distinto una hipoteca para jóvenes?
No existe un tipo de hipoteca «para jóvenes» regulado por ley. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España, así que normalmente tendrías que poner el 20 % restante de tu bolsillo.
Con un aval público, el Estado o la comunidad responde ante el banco por esa parte que va más allá del 80 %, y así puede financiarte hasta el 100 %: es la hipoteca al 100 %.
El aval ICO para jóvenes, en cifras
La línea de avales para la compra de primera vivienda la paga el Ministerio de Vivienda y la gestiona el ICO. En junio de 2026 se ampliaron los límites de ingresos y patrimonio, según la adenda publicada en el BOE. Estos son los datos clave de la ficha oficial del ICO:
| Requisito | Qué dice la norma |
|---|---|
| Edad | 35 años como máximo al firmar la hipoteca (quien ya cumplió 36 queda fuera). Familias con menores a cargo: sin límite de edad |
| Ingresos por comprador | Según la provincia: 4,5, 5,5, 6,5 o 7,5 veces el IPREM (de unos 37.800 € a 63.000 € brutos al año) |
| Patrimonio | Hasta 150.000 € por comprador |
| Precio máximo | Según la comunidad: de 200.000 € (Extremadura) a 325.000 € (Madrid) |
| Cobertura | Hasta el 20 % del préstamo; 25 % si la vivienda tiene certificado energético D o mejor |
| Duración del aval | Los 10 primeros años del préstamo, sin coste para ti |
| Plazo para firmar | Hasta el 31 de diciembre de 2027 |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
El IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples) es la referencia que usa la Administración para fijar límites de ingresos; aquí se toma en 14 pagas, 8.400 € al año. Las provincias con el límite más alto, 7,5 veces, son Madrid, Barcelona, Málaga, Illes Balears, Gipuzkoa, Bizkaia, Girona y Santa Cruz de Tenerife, según la tabla de límites por provincia del ICO. Si compras con otra persona, cada una debe cumplir los requisitos y los ingresos de las dos juntas no pueden pasar de la suma de los dos límites.
El aval no se pide al ICO, sino en un banco adherido, y es el banco quien decide si te da la hipoteca. Tienes todos los detalles, con la tabla completa de provincias y precios, en la guía del aval ICO para jóvenes.
¿Hay ayudas de tu comunidad?
Varias comunidades tienen sus propios programas para financiar más del 80 %. Funcionan con reglas distintas al aval ICO y, según el convenio del aval ICO, este no se puede combinar con otro aval público. Algunos ejemplos vigentes:
| Comunidad | Programa | Edad | Qué ofrece |
|---|---|---|---|
| Madrid | Mi Primera Vivienda | Hasta 50 años | Hipoteca de hasta el 100 % (hasta 40 años) en vivienda de hasta 425.000 € |
| Cataluña | Préstecs Emancipació | De 18 a 40 años | Préstamo sin intereses de hasta el 20 % del precio, con un máximo de 50.000 € |
| Comunitat Valenciana | Avales del IVF | De 18 a 45 años | Aval gratuito de hasta el 20 % del precio en viviendas de hasta 311.000 € |
| Andalucía | Garantía Vivienda Andalucía | Hasta 40 años | Aval de la Junta del 20 % para financiar el 100 % |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
Además, el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 prevé una ayuda de hasta 15.000 € (con un máximo del 20 % del precio) para jóvenes de 35 años o menos que compren en municipios de 10.000 habitantes o menos. La convoca cada comunidad.
¿Qué te van a pedir los bancos?
Según la guía de contratación de hipotecas del Banco de España, la entidad verifica tus ingresos presentes y previsibles, tus gastos y compromisos, y consulta en la CIRBE (la central de riesgos del Banco de España) lo que debes a otros bancos. Suele mirar tres cosas:
- Ingresos estables. Cuanto más previsible sea tu sueldo, mejor te valoran. Cada banco aplica sus propios criterios sobre tipo de contrato y antigüedad.
- Cuota asumible. Además del 30-35 % de la cuota, el total de tus deudas no debería pasar del 40 % de los ingresos netos mensuales, según las consultas frecuentes del Banco de España. Es una orientación, no una ley.
- Ahorros para los gastos. Aunque te financien el 100 % del precio, el préstamo avalado no incluye impuestos ni gastos. Tienes el desglose en el artículo sobre los gastos de comprar una vivienda.
Para calcular a partir de tu nómina la hipoteca que te podrías permitir, consulta cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
¿Se puede conseguir una hipoteca joven sin ahorros?
Sin nada de ahorro es muy difícil. El aval ICO y algunos avales autonómicos permiten que el banco te preste hasta el 100 % del precio, pero el ICO deja fuera los impuestos y los gastos, y la decisión final es siempre del banco. En una vivienda usada, solo el ITP suele suponer entre el 6 % y el 10 % del precio, aunque muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes. Tienes las vías reales y lo que necesitas ahorrar en la guía de hipoteca para jóvenes sin ahorros.
Un ejemplo con números
Si compras un piso de segunda mano de 200.000 € en la Comunidad de Madrid como vivienda habitual, pagas el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) del 6 %. Como el precio no pasa de 250.000 €, se aplica la bonificación del 10 % de la cuota para vivienda habitual de hasta 250.000 € (art. 30 bis de la ley de tributos cedidos de Madrid): el impuesto queda en 10.800 €. Para la cuota se usa como referencia un tipo del 3,01 %, el tipo medio de las hipotecas sobre vivienda de julio de 2026 según el INE, a 30 años.
| Concepto | Hipoteca del 80 % | Hipoteca del 100 % con aval ICO |
|---|---|---|
| Préstamo | 160.000 € | 200.000 € |
| Entrada que pones tú | 40.000 € | 0 € |
| ITP (6 % con bonificación) | 10.800 € | 10.800 € |
| Ahorro mínimo (sin notaría, registro ni tasación) | 50.800 € | 10.800 € |
| Cuota mensual (3,01 %, 30 años) | 675,43 € | 844,29 € |
| Ingresos mensuales para que la cuota sea el 35 % | 1.929,80 €/mes | 2.412,25 €/mes |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
El aval te ahorra reunir 40.000 € de entrada, pero la cuota sube unos 169 € al mes y pagas intereses sobre más dinero: con estos datos, unos 103.943 € en total frente a 83.155 €. Al precio súmale la notaría y el registro de la compraventa y la tasación, que no tienen una cifra oficial fija. Para preparar tu caso, mira cuánto ahorro necesitas para comprar un piso.
Cómo mejorar tu perfil antes de pedirla
- Reduce otras deudas. Préstamos al consumo, tarjetas o financiación de un coche aparecen en la CIRBE y restan capacidad de pago.
- Ten los papeles listos. Para el aval ICO necesitas tu última declaración de la renta o, si no estás obligado a presentarla, un certificado de la Agencia Tributaria.
- Mira el certificado energético. Con una calificación D o mejor, el aval llega al 25 % del préstamo en lugar del 20 %.
- Comprueba el precio y la provincia antes de dar la señal. El precio máximo incluye el garaje o el trastero si se financian con el préstamo.
- Aporta tu propia tasación si ya la tienes. El banco debe aceptar una tasación hecha por un tasador homologado, según el artículo 20 del Real Decreto-ley 24/2021.
Errores frecuentes
- Pensar que el aval paga los impuestos. El préstamo avalado llega como mucho al 100 % del precio o de la tasación, el que sea menor, sin impuestos ni gastos.
- Dejar pasar el cumpleaños. Lo que cuenta es la edad el día de la firma ante notario, no cuando pides la hipoteca. Si compras con otra persona, ninguna de las dos puede haber cumplido 36.
- Creer que el aval te protege a ti. Si dejas de pagar, el Estado cubre al banco una parte, pero la deuda sigue siendo tuya y el banco te la seguirá reclamando.
- Pedir dos avales públicos a la vez. El aval ICO no se puede combinar con otro aval público, como los de algunas comunidades.
- Mirar solo el precio de la vivienda. El banco puede pedirte productos vinculados; compara la TAE (el coste total del préstamo con gastos y comisiones) y no solo el tipo de interés.
Preguntas frecuentes
¿Hasta qué edad se puede pedir el aval ICO para jóvenes?
Hasta los 35 años, contados el día en que firmas la hipoteca: si ya has cumplido 36, quedas fuera. Las familias con menores a cargo pueden pedirlo a cualquier edad, según la ficha oficial del ICO.
¿Cuánto dinero necesito ahorrado si tengo menos de 35 años?
Con el aval ICO puedes financiar hasta el 100 % del precio, pero no los impuestos ni los gastos de la compra. En una vivienda usada de 200.000 € en Madrid, solo el ITP serían 10.800 €, a los que se suman notaría, registro y tasación.
¿El aval ICO tiene algún coste?
No. El aval es gratuito para ti y para el banco y dura los 10 primeros años del préstamo. Eso sí, el banco fija libremente el tipo de interés y puede pedirte que contrates otros productos.
¿Puedo sumar el aval ICO y una ayuda de mi comunidad?
No puedes combinarlo con otro aval público, como los avales autonómicos. Otras ayudas, como la de hasta 15.000 € del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 para municipios pequeños, se rigen por sus propias reglas de compatibilidad.
¿Dónde se pide el aval ICO?
En cualquiera de los bancos adheridos a la línea, no en el ICO. Puedes consultar la lista oficial de entidades y el teléfono gratuito del ICO, 900 121 121.
Fuentes: Banco de España, BOE, ICO, Comunidad de Madrid, Institut Català de Finances, Generalitat Valenciana, Junta de Andalucía, INE.