Para comprar un piso con hipoteca sueles necesitar ahorrado en torno al 30 % del precio: un 20 % de entrada, porque el banco no suele financiar más del 80 %, y alrededor de un 10 % para impuestos y gastos. En un piso de 250.000 € eso son unos 75.000 €. Con el aval ICO para jóvenes y familias puedes bajar mucho esa cifra, pero los impuestos y gastos los sigues pagando tú.
En resumen
- Regla aproximada: 20 % de entrada + 10 % de impuestos y gastos = 30 % del precio.
- El impuesto pesa mucho: el ITP de un piso usado va en general del 6 % al 10 % según la comunidad.
- Si cumples los requisitos del aval ICO, el banco puede financiar hasta el 100 % del precio y solo tendrías que ahorrar los impuestos y gastos.
Tu ahorro marca hasta qué precio puedes llegar, así que es lo primero que hay que calcular. El proceso completo, de la búsqueda a la firma, está en la guía de pasos para comprar una casa.
¿Por qué el banco no te presta el 100 % del precio?
No hay una ley que prohíba prestar el 100 %, pero los bancos son prudentes. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España, que también recuerda que hay gastos de la operación que pagarás tú.
Por eso la entrada habitual es el 20 % del precio, siempre que la tasación no salga por debajo. Hay excepciones, como los préstamos con aval público, y las explicamos en la guía sobre la hipoteca al 100 %.
¿Cuánto suman los impuestos y gastos de la compra?
Una regla muy extendida es reservar en torno a un 10 % del precio para impuestos y gastos. Es una aproximación: la cifra real depende sobre todo del impuesto, que cambia según la comunidad y según si el piso es nuevo o usado. Tienes el detalle partida a partida en la guía de gastos de comprar una vivienda.
- Piso de segunda mano: pagas el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), que fija cada comunidad. En la mayoría, el tipo general va del 6 % de la Comunidad de Madrid o Navarra al 10 % de Cataluña para pisos de hasta 600.000 €. En el País Vasco las viviendas pagan, en general, un 4 %.
- Vivienda nueva: pagas IVA, que según la Agencia Tributaria es del 10 % con carácter general (4 % en VPO de régimen especial), más el AJD (actos jurídicos documentados) de la escritura, que en la mayoría de comunidades tiene un tipo general de entre el 0,5 % y el 1,5 % (tienes la fuente de cada una en la tabla de la guía de gastos).
- Notaría y registro de la compraventa: tienen arancel oficial, pero sin una cifra fija: depende de la operación.
- Tasación: la pagas tú. En cambio, la notaría, el registro, la gestoría y el impuesto de la escritura de la hipoteca los asume el banco, como explica el Banco de España.
En Cataluña o en una vivienda nueva, el impuesto por sí solo ya llega al 10 %, así que ese 10 % total se queda corto. Muchas comunidades tienen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas u otros colectivos; los repasamos en la guía de ayudas para la primera vivienda.
Para que veas cuánto cambia, este es el ITP de un piso usado de 250.000 € con distintos tipos generales, sin reducciones ni bonificaciones:
| Tipo de ITP | Ejemplo | ITP a pagar |
|---|---|---|
| 4 % | País Vasco (viviendas) | 10.000 € |
| 6 % | Comunidad de Madrid, Navarra | 15.000 € |
| 8 % | Galicia | 20.000 € |
| 10 % | Cataluña | 25.000 € |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
Entre el 6 % y el 10 % hay 10.000 € de diferencia por el mismo piso, así que mira el tipo de tu comunidad antes de fijar tu objetivo.
¿Cuánto ahorro necesitas según el precio del piso?
Con la regla del 20 % de entrada y un 10 % aproximado de impuestos y gastos, estas serían las cifras para tres precios habituales:
| Precio del piso | Hipoteca (80 %) | Entrada (20 %) | Impuestos y gastos (~10 %) | Ahorro total (~30 %) |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 120.000 € | 30.000 € | 15.000 € | 45.000 € |
| 250.000 € | 200.000 € | 50.000 € | 25.000 € | 75.000 € |
| 350.000 € | 280.000 € | 70.000 € | 35.000 € | 105.000 € |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
Son cifras orientativas: si la tasación sale por debajo del precio, la entrada sube. Para hacer la cuenta con tu precio y tu comunidad puedes usar la calculadora de ahorro para comprar vivienda.
¿Cómo reduce el aval ICO el ahorro que necesitas?
El aval ICO para jóvenes y familias con menores a cargo es una garantía del Estado que cubre al banco una parte del préstamo. Gracias a ella, el banco puede prestarte hasta el 100 % del menor valor entre el precio y la tasación, con los impuestos y gastos excluidos. Es decir, te ahorras la entrada, pero no los impuestos ni los gastos.
Si compras un piso de 200.000 € con el aval y el banco te financia el 100 %, la cuenta cambia así:
| Piso de 200.000 € | Hipoteca del 80 % | Hipoteca del 100 % con aval ICO |
|---|---|---|
| Entrada | 40.000 € | 0 € |
| Impuestos y gastos (~10 %) | 20.000 € | 20.000 € |
| Ahorro necesario | 60.000 € | 20.000 € |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
Los requisitos principales, según la ficha del ICO y la adenda publicada en el BOE en julio de 2026, son estos:
- Tener 35 años o menos al firmar la hipoteca, o tener menores a cargo (en ese caso no hay límite de edad).
- Comprar la primera vivienda, para vivir en ella de forma habitual.
- Ingresos por debajo del límite de tu provincia: entre 4,5 y 7,5 veces el IPREM (indicador público de renta), es decir, entre 37.800 € y 63.000 € brutos al año por comprador, más 0,3 veces el IPREM por cada menor.
- Patrimonio neto de 150.000 € como máximo por comprador.
- Un precio máximo según la comunidad: de 200.000 € en Extremadura a 325.000 € en la Comunidad de Madrid.
- Firmar el préstamo antes del 31 de diciembre de 2027 en un banco adherido, que decide si te lo concede.
El piso de 350.000 € del ejemplo anterior supera el máximo de todas las comunidades. Tienes la tabla de provincias en la guía del aval ICO para jóvenes.
¿Qué colchón suele recomendarse después de comprar?
Un error frecuente es dejar la cuenta a cero el día de la firma. Después llegan la mudanza, algún mueble o una reparación, y la cuota sigue llegando cada mes. Por eso conviene que, después de pagar la entrada y los gastos, te quede un fondo para imprevistos que cubra varios meses de gastos fijos.
Para calcularlo, suma tus gastos fijos de un mes (cuota, suministros, comida, seguros) y multiplícalo por los meses que quieras tener cubiertos. Con ingresos variables o hijos a cargo, en general se busca un margen mayor. Suma este colchón a tu objetivo: no es dinero para la entrada.
¿Dónde guardar el dinero mientras ahorras?
El dinero de la entrada lo vas a usar pronto, así que en general se guarda en productos sin riesgo para el capital y no en inversiones que suben y bajan, como la bolsa. También ayuda tenerlo en una cuenta distinta de la del día a día y programar una transferencia automática justo después de cobrar, en lugar de ahorrar lo que sobre a final de mes.
¿Cuánto tardarías en ahorrarlo mes a mes?
Esta tabla muestra cuántos meses hacen falta según lo que apartes cada mes, empezando desde cero y sin contar intereses:
| Objetivo de ahorro | 500 €/mes | 750 €/mes | 1.000 €/mes |
|---|---|---|---|
| 20.000 € (piso de 200.000 € con aval ICO) | 40 meses | 27 meses | 20 meses |
| 45.000 € (piso de 150.000 €) | 90 meses | 60 meses | 45 meses |
| 75.000 € (piso de 250.000 €) | 150 meses | 100 meses | 75 meses |
Datos revisados el 15 de octubre de 2026.
Por ejemplo, ahorrando 750 € al mes reunirías los 45.000 € de un piso de 150.000 € en 5 años. Si compras con otra persona y cada una ahorra 750 €, el plazo se reduce a la mitad: 30 meses. Para ordenar tu plan puedes seguir estos pasos:
- Fija un precio máximo realista para la zona donde quieres vivir.
- Calcula el 20 % de entrada y los impuestos con el tipo de tu comunidad (o solo los impuestos y gastos si puedes optar al aval ICO).
- Añade tu colchón para imprevistos (varios meses de gastos fijos).
- Divide el total entre lo que puedes apartar cada mes y programa la transferencia.
- Comprueba que la cuota futura encaja con tu sueldo usando la calculadora de cuota de hipoteca.
El ahorro es solo una parte: el banco también mira si tus ingresos pueden con la cuota. La deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos. Lo explicamos con números en cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para un piso de 200.000 €?
Como aproximación, unos 60.000 €: 40.000 € de entrada y unos 20.000 € de impuestos y gastos. Con el aval ICO y una hipoteca del 100 %, bastarían unos 20.000 €.
¿La hipoteca puede cubrir también los impuestos y gastos?
Con el aval ICO, no: el préstamo llega como máximo al 100 % del precio o de la tasación, impuestos y gastos no incluidos. Sin aval, los bancos no suelen pasar del 80 %, así que lo habitual es pagarlos con ahorros.
¿El 10 % de gastos es una cifra exacta?
No, es una aproximación. El ITP de un piso usado va en general del 6 % al 10 % según la comunidad, y en vivienda nueva se paga un 10 % de IVA más el AJD. Notaría, registro y tasación no tienen un importe fijo.
¿Cuánto colchón debería dejar después de comprar?
No hay una cifra oficial. La idea es que, después de pagar la entrada y los gastos, te quede un fondo para imprevistos que cubra varios meses de gastos fijos, cuota incluida.
Fuentes: Banco de España, BOE, Generalitat de Catalunya, Agencia Tributaria, ICO.