Sí se puede conseguir una hipoteca siendo joven y sin ahorros para la entrada, pero no sin ningún ahorro. Con el aval ICO o un aval autonómico el banco puede financiar hasta el 100 % del menor valor entre el precio y la tasación, pero los impuestos y gastos de la compra los pagas tú: en un piso usado, solo el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) supone en la mayoría de comunidades entre el 6 % y el 10 % del precio con el tipo general. Las principales ayudas están en la guía de ayudas para comprar tu primera vivienda.
En resumen
- «Sin ahorros» en la práctica significa sin entrada: con el aval, el banco puede prestarte también ese 20 % que normalmente pondrías tú de entrada, pero no los gastos.
- Las vías reales son el aval ICO, los avales de tu comunidad, un avalista y alguna ayuda directa para la entrada.
- Para un piso usado de 200.000 € necesitas, solo de ITP, entre 12.000 € y 20.000 € según la comunidad, sin contar rebajas para jóvenes.
Esta guía se centra en el caso de no tener ahorros. Si quieres ver todos los requisitos que piden los bancos a los jóvenes, tienes la guía de hipotecas para jóvenes, y si te interesa cómo funciona la financiación completa, la de la hipoteca al 100 %.
¿Qué significa de verdad «sin ahorros»?
Comprar una casa tiene dos costes: el precio y los impuestos y gastos. Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España. Por eso el 20 % restante, la entrada, sale de tus ahorros. Los avales públicos están pensados justo para ese 20 %.
Los gastos son otra cosa. La línea de avales del ICO financia como máximo el 100 % del menor valor entre precio y tasación, «impuestos y gastos no incluidos». Así que, aunque no pongas entrada, tienes que tener ahorrado lo que cuestan los impuestos, la notaría y el registro de la compraventa y la tasación.
¿Cuánto necesitas como mínimo para los gastos?
Depende sobre todo de si la vivienda es nueva o usada y de tu comunidad. En una vivienda usada pagas el ITP, que fija cada comunidad; en una nueva, el IVA (impuesto sobre el valor añadido) del 10 %, según el artículo 91 de la Ley del IVA, más el AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) de la escritura. Con un piso usado de 200.000 € y el tipo general del ITP:
| Comunidad (tipo general) | ITP de un piso usado de 200.000 € |
|---|---|
| Comunidad de Madrid (6 %) | 12.000 € |
| Andalucía (7 %) | 14.000 € |
| Galicia (8 %) | 16.000 € |
| Comunitat Valenciana (9 %) | 18.000 € |
| Cataluña (10 %) | 20.000 € |
Tipos generales del ITP comprobados en la fuente oficial de cada comunidad (enlazada en su ficha de ayudas). Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
A eso se suman la notaría y el registro de la compraventa, que van por arancel, y la tasación, que la paga el comprador (art. 14.1.e de la Ley 5/2019). Muchas comunidades tienen un ITP reducido para jóvenes que puede bajar mucho la cifra.
Este es el total orientativo de una compra de un piso usado de 200.000 € en la Comunidad de Madrid con el tipo general del ITP. Solo el impuesto tiene una cifra exacta; el resto depende del arancel o del presupuesto que te den:
| Gasto de la compra | Cuánto es |
|---|---|
| ITP (6 %) | 12.000 € |
| Notaría de la compraventa | Según el arancel del Real Decreto 1426/1989: pide presupuesto |
| Registro de la Propiedad | Según el arancel del Real Decreto 1427/1989: pide presupuesto |
| Gestoría (si la contratas) | Precio libre: pide presupuesto |
| Tasación (si hay hipoteca) | Presupuesto de la tasadora |
| Total | 12.000 € más notaría, registro, gestoría y tasación |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026. El desglose completo, con quién paga cada gasto, está en la guía de gastos de comprar una vivienda.
¿Qué vías hay para comprar sin entrada?
Todas tienen en común que el banco sigue decidiendo si te presta: ninguna ayuda obliga a una entidad a concederte la hipoteca.
| Vía | Para quién | Qué cubre |
|---|---|---|
| Aval ICO | 35 años o menos al firmar, o familias con menores a cargo, con límites de ingresos, patrimonio y precio | Aval gratuito de hasta el 20 % del préstamo (25 % con calificación energética D o mejor) |
| Avales autonómicos | Según la comunidad, por ejemplo hasta 40 o 50 años | Parecido al ICO, con sus propios límites; no se suma al aval ICO |
| Avalista | Quien tenga a alguien dispuesto a responder de la deuda | Más garantías para el banco, no dinero |
| Ayudas directas para la entrada | Según la convocatoria | Dinero o préstamos sin intereses para parte de la entrada |
Aval ICO
Es la vía más general. Pueden pedirlo quienes tengan 35 años o menos el día de la firma y las familias con menores a cargo, con un patrimonio de hasta 150.000 € por comprador, ingresos por debajo del límite de su provincia y un precio máximo según la comunidad, de 200.000 € a 325.000 €, según la ficha del ICO. Se pide en un banco adherido y el plazo para firmar acaba el 31 de diciembre de 2027.
Avales y préstamos de las comunidades
Varias comunidades tienen su propio aval, como Mi Primera Vivienda en Madrid, o préstamos para la entrada, como los Préstecs Emancipació del Institut Català de Finances en Cataluña. Tienen otros límites de edad, ingresos y precio, y el aval ICO no es compatible con otro aval público, así que hay que elegir. Las condiciones de cada territorio están en las fichas de ayudas por comunidad.
Un avalista
Un avalista, a menudo los padres, se compromete a pagar si tú no lo haces (art. 1822 del Código Civil). Por ley, el banco tendría que reclamarte primero a ti (art. 1830), pero ese derecho no existe si el avalista renuncia a él o se obliga de forma solidaria (art. 1831). Por eso el avalista también recibe la ficha de advertencias de la hipoteca con la misma antelación (art. 22 de la Orden EHA/2899/2011) y pasa por el notario antes de firmar. Un avalista no aporta dinero: da más garantías al banco, pero los gastos siguen siendo tuyos.
Ayudas directas para la entrada
El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026) incluye una ayuda de hasta 15.000 € (artículos 140 a 145), con un máximo del 20 % del precio, para jóvenes de 35 años o menos que compren en municipios de 10.000 habitantes o menos. La convoca cada comunidad, así que hay que mirar si la tuya la tiene abierta en la web del Ministerio de Vivienda y en su ficha de ayudas.
¿Cómo ahorrar lo que necesitas para los gastos?
Si la entrada la cubre un aval, el objetivo de ahorro es mucho más pequeño. Un plan sencillo:
- Calcula tu cifra. Mira el ITP de tu comunidad (y si tienes un tipo reducido por edad) o el IVA si es obra nueva, y suma notaría, registro y tasación. La guía de cuánto ahorro necesitas para comprar un piso te ayuda a hacer la cuenta.
- Divide por los meses que te quedan. Por ejemplo, 12.000 € en 24 meses son 500 € al mes; en 36 meses, 333,33 €.
- Sepáralo en una cuenta aparte para no gastarlo, y comprueba que tu entidad está cubierta por el Fondo de Garantía de Depósitos.
- Revisa tu cuota posible con la calculadora de hipoteca: al financiar el 100 %, la cuota es más alta que con el 80 %.
¿Qué errores conviene evitar?
- Pensar que el 100 % incluye los gastos. Con los avales públicos, no: el ICO los excluye expresamente.
- Firmar las arras sin saber si te darán la hipoteca. Si te echas atrás, puedes perder la señal (art. 1454 del Código Civil).
- No mirar la tasación. El aval ICO se calcula sobre el menor valor entre precio y tasación: si la tasación sale baja, el banco presta menos y tienes que poner tú la diferencia.
- Pasarte del precio máximo o del límite de ingresos. Compruébalos antes de buscar casa en las tablas del ICO y de tu comunidad.
- Endeudarte para pagar los gastos. Otras deudas cuentan en la evaluación de solvencia que hace el banco (art. 11 de la Ley 5/2019) y reducen lo que te pueden prestar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa sin tener nada ahorrado?
Depende de si cumples los requisitos de un aval público y de lo que cuesten los impuestos donde compras. Con el aval ICO o un aval autonómico no necesitas la entrada, pero el ICO excluye los impuestos y gastos, que tienes que pagar con tus ahorros: en un piso usado, solo el ITP está en la mayoría de comunidades entre el 6 % y el 10 % del precio.
¿El aval ICO cubre los gastos de la compra?
No. El préstamo avalado llega como máximo al 100 % del menor valor entre precio y tasación, «impuestos y gastos no incluidos», según la ficha oficial del ICO.
¿Necesito un avalista si tengo el aval ICO?
No es un requisito del ICO, pero el banco decide si te concede la hipoteca y puede pedir más garantías según tu perfil.
¿Cuánto tengo que ahorrar si compro un piso de 200.000 €?
Sin entrada, sobre todo los impuestos: entre 12.000 € y 20.000 € de ITP con el tipo general, según la comunidad, más notaría, registro y tasación. Si tienes derecho a un ITP reducido para jóvenes, la cifra baja.
Fuentes: Banco de España, ICO, BOE, Comunidad de Madrid, Institut Català de Finances, Ministerio de Vivienda.