Si después de comprar una vivienda aparece un defecto que no se veía y que la hace impropia para vivir en ella, o que te habría hecho pagar menos, el vendedor tiene que responder aunque no lo conociera (art. 1484 y art. 1485 del Código Civil). El plazo para reclamar es corto: seis meses desde la entrega (art. 1490). En vivienda nueva tienes además las garantías de la Ley de Ordenación de la Edificación, de uno, tres y diez años.
Revisar el estado de la vivienda es parte de la compra, entre la negociación y la firma. Tienes el proceso completo en la guía de pasos para comprar una casa.
En resumen
- Ante un vicio oculto puedes elegir entre deshacer la compra o pedir una rebaja del precio; si el vendedor lo conocía y lo calló, también daños y perjuicios.
- Las acciones del Código Civil se extinguen a los seis meses de la entrega de la vivienda.
- En vivienda nueva, los agentes de la edificación responden 1, 3 o 10 años desde la recepción de la obra, según el defecto, y tienes 2 años para reclamar desde que aparece el daño.
¿Qué se considera un vicio oculto según el Código Civil?
El artículo 1484.1 del Código Civil obliga al vendedor a responder (el «saneamiento») por los defectos ocultos que hagan la vivienda impropia para el uso al que se destina, o que disminuyan tanto ese uso que, de haberlos conocido, no la habrías comprado o habrías pagado menos. Tienen que darse las dos cosas: que el defecto esté oculto y que tenga esa gravedad.
El mismo artículo marca dos límites. El vendedor no responde de los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista, ni de los ocultos si el comprador es un perito que, por su oficio o profesión, debía conocerlos fácilmente. Y según el artículo 1485, responde aunque ignorase el defecto, salvo que el contrato diga lo contrario y el vendedor de verdad no lo conociera.
¿Qué puedes pedir al vendedor?
Depende de si el vendedor conocía el defecto y de lo que haya pasado con la vivienda:
| Situación | Qué puede pedir el comprador | Norma |
|---|---|---|
| El vendedor no conocía el defecto | Elegir entre desistir de la compra, y que el vendedor le abone los gastos que pagó, o quedarse la vivienda con una rebaja proporcional del precio fijada por peritos. | Art. 1486, párrafo primero |
| El vendedor conocía el defecto y no lo dijo | La misma elección y, si opta por deshacer la compra, además una indemnización por daños y perjuicios. | Art. 1486, párrafo segundo |
| La vivienda se pierde por el defecto y el vendedor lo conocía | El vendedor devuelve el precio y abona los gastos del contrato y los daños y perjuicios. | Art. 1487 |
| La vivienda se pierde por el defecto y el vendedor no lo conocía | El vendedor devuelve el precio y abona los gastos del contrato que pagó el comprador. | Art. 1487 |
| El contrato excluye la responsabilidad y el vendedor no conocía el defecto | No puede reclamar el saneamiento: la cláusula es válida en ese caso. Si el vendedor sí lo conocía, la cláusula no le libera. | Art. 1485 |
| Compra en subasta judicial | Lo mismo que en los casos anteriores, salvo la indemnización por daños y perjuicios, que no cabe nunca. | Art. 1489 |
En la práctica, las dos opciones del artículo 1486 se conocen como acción redhibitoria (deshacer la compra) y acción estimatoria o quanti minoris (rebajar el precio). Para la rebaja, la ley remite al «juicio de peritos», así que la cifra se apoya en un informe técnico.
¿Cuánto tiempo tienes para reclamar?
Los plazos del Código Civil y de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) son distintos y se cuentan desde momentos distintos:
| Norma | Defecto | Plazo | Desde cuándo |
|---|---|---|---|
| Código Civil (cualquier vivienda) | Vicios ocultos del art. 1484 | 6 meses para reclamar | Entrega de la vivienda (art. 1490) |
| LOE (edificación) | Terminación o acabado de las obras (responde el constructor) | 1 año de garantía | Recepción de la obra (art. 17.1) |
| LOE (edificación) | Elementos constructivos o instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad | 3 años de garantía | Recepción de la obra (art. 17.1.b) |
| LOE (edificación) | Cimentación, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la estabilidad | 10 años de garantía | Recepción de la obra (art. 17.1.a) |
| LOE (edificación) | Cualquiera de los anteriores | 2 años para reclamar | Desde que se produce el daño (art. 18.1) |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Los plazos de la LOE no empiezan cuando tú compras, sino con la recepción de la obra, sin reservas o desde que se subsanan las reservas (art. 17.1). Si compras de segunda mano una vivienda cuya obra se recibió hace cuatro años, ya ha pasado el plazo de tres años, pero sigue corriendo el de diez para los daños estructurales. Los requisitos de habitabilidad son los del art. 3.1.c de la LOE: salubridad y estanqueidad, protección contra el ruido, ahorro de energía y aislamiento térmico, entre otros.
¿Qué cambia si la vivienda es nueva?
En obra nueva, además del vendedor, responden ante los propietarios y los siguientes compradores las personas que intervienen en la edificación, como el promotor, el constructor o los proyectistas (art. 17.1 de la LOE), cada una por sus propios actos u omisiones (art. 17.2). Si no se puede saber quién causó el daño, responden todos solidariamente, y el promotor responde siempre solidariamente con los demás ante los compradores (art. 17.3). Estas responsabilidades se suman a las del contrato (art. 18.1).
Para los daños estructurales de los edificios de viviendas es obligatorio un seguro o garantía de diez años, el llamado seguro decenal (art. 19.1.c y disposición adicional segunda de la LOE), en el que los compradores sucesivos figuran como asegurados (art. 19.2.a). Al terminar la obra, los usuarios reciben el Libro del Edificio, con el acta de recepción y las instrucciones de uso y mantenimiento (art. 7). Si compras sobre plano, las garantías de las cantidades entregadas a cuenta están en comprar vivienda sobre plano.
¿Te avisa la nota simple de los defectos?
No. La nota simple recoge la descripción de la finca, quién es el titular y las cargas, según el Colegio de Registradores: sirve para saber si hay hipotecas o embargos, no para conocer el estado de la vivienda. Cómo pedirla y qué mirar en ella: la nota simple del Registro de la Propiedad.
Las deudas con la comunidad tampoco son un vicio oculto: tienen su propia regla. El comprador responde con la vivienda de lo que deba el vendedor del año de la compra y los tres anteriores, y el vendedor tiene que aportar en la escritura un certificado de deudas con la comunidad, salvo que el comprador le exonere expresamente (art. 9.1.e de la Ley de Propiedad Horizontal).
¿Qué pasos se siguen para reclamar?
- Comprueba la fecha de entrega. Con el Código Civil, los seis meses se cuentan desde que te entregaron la vivienda (art. 1490); con la LOE, desde la recepción de la obra y con dos años desde el daño (art. 18.1).
- Documenta el defecto. Un informe técnico que describa el daño, su causa y el coste de repararlo sirve de base para pedir una rebaja «a juicio de peritos» (art. 1486).
- Reclama por escrito al vendedor (y, en obra nueva, al promotor) por un medio que deje constancia de la fecha y del contenido, como un burofax.
- Si no hay acuerdo, la reclamación se presenta ante los tribunales civiles, y ahí un abogado valora qué acción ejercer.
Esta guía resume lo que dicen las normas. No sustituye el estudio de tu caso por un abogado, sobre todo para calcular si sigues dentro de plazo.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar por vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?
Seis meses desde la entrega de la vivienda, según el artículo 1490 del Código Civil. Si el edificio es reciente, pueden quedar además plazos de la Ley de Ordenación de la Edificación, que se cuentan desde la recepción de la obra.
¿Responde el vendedor si no sabía que había un defecto?
Sí. Según el artículo 1485 del Código Civil, responde aunque lo ignorase, salvo que el contrato excluya esa responsabilidad y él no lo conociera. Si lo conocía y lo calló, además puede tener que indemnizarte por daños y perjuicios si deshaces la compra.
¿Una humedad que se veía en la visita es un vicio oculto?
No. El artículo 1484 del Código Civil excluye los defectos manifiestos o que estuvieran a la vista.
¿Qué garantías tiene una vivienda nueva?
La Ley de Ordenación de la Edificación fija un año para defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad y diez para los estructurales, contados desde la recepción de la obra (art. 17.1). La reclamación tiene que hacerse en los dos años siguientes a la aparición del daño (art. 18.1).
Fuentes: BOE, Colegio de Registradores.