El TIN (tipo de interés nominal) es el precio que el banco cobra por prestarte el dinero, y la TAE (tasa anual equivalente) suma a ese interés las comisiones y los demás gastos del préstamo. Por eso la TAE sirve para comparar el coste de dos hipotecas y el TIN sirve para calcular la cuota, según el Banco de España.
Los dos datos aparecen en la oferta del banco, pero no se calculan igual y no siempre se mueven juntos: dos hipotecas con el mismo TIN pueden tener una TAE distinta. Qué más mira el banco antes de prestarte lo tienes en la guía de cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
En resumen
- El TIN es solo el interés; con él se calcula la cuota. La TAE incluye además comisiones, seguros exigidos y otros costes del préstamo.
- Con pagos mensuales, la TAE es algo mayor que el TIN aunque no haya gastos: un 3 % de TIN equivale a un 3,04 % de TAE.
- En una hipoteca variable, la TAE se calcula suponiendo que el índice no cambia, así que es orientativa.
¿Qué es el TIN de una hipoteca?
El TIN es el tipo de interés que pactas con el banco, expresado en porcentaje anual. La ley lo llama «tipo deudor»: el tipo de interés, fijo o variable, que se aplica cada año al importe del préstamo (art. 6.e de la Ley 16/2011, al que remite el art. 4.15 de la Ley 5/2019).
Con el TIN se calculan los intereses de cada cuota. El simulador del Banco de España usa esta fórmula para una cuota mensual: capital pendiente × TIN anual ÷ 1.200. Con 150.000 € pendientes y un TIN del 3 %, los intereses del mes son 375 €.
En una hipoteca variable, el TIN es la suma de un índice de referencia, como el Euríbor a un año (uno de los tipos de interés oficiales del art. 27.1.d de la Orden EHA/2899/2011), y un diferencial fijo. La FEIN (la oferta vinculante del banco) puede expresarlo así, pero tiene que indicar el valor del índice el día en que se emite (anexo I de la Ley 5/2019, parte B, sección 4). El valor actual lo tienes en el Euríbor hoy.
¿Qué es la TAE y qué gastos incluye?
La TAE es el coste total del préstamo para ti, expresado como porcentaje anual del importe prestado (art. 4.14 de la Ley 5/2019). Se calcula con la fórmula del anexo II de la Ley 5/2019, según su artículo 8.1; la Orden EHA/2899/2011 (art. 32 terdecies) recoge el mismo cálculo en su anexo V.
Ese coste total incluye:
- Los intereses, las comisiones, los impuestos y los demás gastos ligados al préstamo que el banco conozca (art. 6.a de la Ley 16/2011).
- Las primas de los seguros, si el banco condiciona el préstamo o sus condiciones a que los contrates (mismo art. 6.a).
- La tasación de la vivienda, si es necesaria para conseguir el préstamo (art. 4.12 de la Ley 5/2019).
- Los costes de abrir y mantener una cuenta, si el préstamo depende de ella (art. 8.2 de la Ley 5/2019).
Quedan fuera los gastos que pagarías por incumplir el contrato y las tasas del registro de la compraventa (art. 4.12). Los gastos de la compra, como el ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales) o el IVA, los tienes en gastos de comprar una vivienda.
¿Por qué la TAE es mayor que el TIN aunque no haya comisiones?
Porque la fórmula del anexo II expresa el coste en base anual y cuenta cada pago según la fracción de año en que se hace (apartado I, observación c), mientras que en una hipoteca pagas intereses cada mes. Una hipoteca con un TIN del 3 % y cuotas mensuales tiene una TAE del 3,04 % sin ningún gasto: es el resultado de capitalizar el 0,25 % mensual durante doce meses. Si la TAE de una oferta está muy por encima de esa cifra, la diferencia son comisiones, seguros u otros costes.
Ejemplo: hipotecas con el mismo TIN y distinta TAE
Tres hipotecas de 150.000 € a 25 años con cuotas mensuales. Los tipos y los gastos son un ejemplo, no una oferta de ningún banco. La A no tiene gastos; la B tiene el mismo TIN, una comisión de apertura del 0,5 % y un seguro exigido de 400 € al año; la C tiene un TIN más bajo a cambio del mismo seguro.
| Concepto | Hipoteca A | Hipoteca B | Hipoteca C |
|---|---|---|---|
| TIN | 3 % | 3 % | 2,8 % |
| Comisión de apertura | 0 € | 750 € | 0 € |
| Seguro exigido por el banco | No | 400 €/año | 400 €/año |
| Cuota mensual | 711,32 € | 711,32 € | 695,81 € |
| TAE | 3,04 % | 3,53 % | 3,28 % |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
La A y la B pagan la misma cuota porque tienen el mismo TIN, pero la B cuesta 10.750 € más en 25 años (750 € de apertura y 25 primas de 400 €), y eso sube su TAE al 3,53 %. La C tiene el TIN más bajo de las tres y, aun así, una TAE mayor que la A. Cálculo propio con la fórmula del anexo II, con el seguro pagado al principio de cada año.
La TAE compara ofertas con el mismo importe y plazo. Para ver cuánto cambia la cuota con otro tipo o plazo, puedes usar la calculadora de hipoteca.
¿Qué es la TAE variable?
Es la TAE de una hipoteca a tipo variable. Como no se sabe cuánto valdrá el índice en el futuro, la ley obliga a calcularla suponiendo que el tipo y los gastos se mantienen al nivel del momento de la firma (art. 8.4 de la Ley 5/2019). En una hipoteca con un primer tramo fijo, se supone que, al acabar ese tramo, el tipo será el que resulte del índice en el momento del cálculo, sin bajar del tipo fijo inicial (anexo II, apartado II.e).
Por eso la TAE de una hipoteca variable es orientativa. Para que veas el riesgo, el banco tiene que darte en la FEIN una TAE adicional que muestre qué pasaría con una subida importante del tipo y, si el tipo no tiene límite, advertirte de que el coste total puede variar (art. 8.6). Cómo funcionan la hipoteca fija, la variable y la mixta lo explica la guía de tipos de hipotecas.
¿Dónde aparecen el TIN y la TAE en la oferta del banco?
Los dos figuran en la FEIN, que el banco te entrega al menos 10 días naturales antes de firmar (art. 14.1.a de la Ley 5/2019). En la sección «Tipo de interés y otros gastos» verás la TAE y la lista de gastos que incluye; los gastos que el banco no conoce se indican aparte y no entran en la TAE (anexo I, parte A, sección 4). Qué revisar en el resto de la ficha lo tienes en la guía de la FEIN de la hipoteca.
Si quieres comprobar la TAE de una oferta, el Banco de España tiene un simulador de la TAE de un préstamo hipotecario que distingue los gastos que pagas al firmar de los periódicos, como un seguro.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre TIN y TAE?
El TIN es el interés que cobra el banco y sirve para calcular la cuota. La TAE es el coste total del préstamo en porcentaje anual: incluye el interés, las comisiones y los seguros que exige el banco (art. 4.14 de la Ley 5/2019).
¿Qué es mejor para comparar hipotecas, el TIN o la TAE?
Según el Banco de España, la TAE incluye además del TIN los gastos y comisiones del producto, así que permite comparar ofertas con el mismo importe y plazo.
¿Por qué la TAE es más alta que el TIN?
Porque suma las comisiones y los seguros exigidos y porque expresa en base anual unos intereses que se pagan cada mes. Sin ningún gasto, un TIN del 3 % con cuotas mensuales equivale a una TAE del 3,04 %.
¿Qué significa TAE variable?
Es la TAE de una hipoteca a tipo variable, calculada suponiendo que el tipo se mantiene al nivel de la firma durante todo el préstamo (art. 8.4 de la Ley 5/2019). Si el índice cambia, el coste real será distinto.
¿La TAE incluye los seguros de la hipoteca?
Sí, si el banco condiciona el préstamo o sus condiciones a que los contrates (art. 6.a de la Ley 16/2011). Los seguros que contratas por tu cuenta sin que te los pidan no entran.
Fuentes: Banco de España, BOE.