Contrato de arras: tipos, qué incluir y cómo protegerte

El contrato de arras es el documento privado que firmas con el vendedor antes de la escritura: entregas una cantidad como señal y comprador y vendedor se comprometen a firmar la compraventa en un plazo. Lo que pasa con esa señal si uno se echa atrás depende del tipo de arras que se pacte por escrito, y el único tipo que regula expresamente el Código Civil son las arras penitenciales del artículo 1454.

Las arras son uno de los primeros pasos de la compra, entre la negociación del precio y la firma ante notario. Puedes ver dónde encajan en la guía de pasos para comprar una casa.

¿Para qué sirve firmar arras antes de la escritura?

Entre el acuerdo de precio y la escritura pueden pasar semanas: el comprador tiene que conseguir la hipoteca, el banco tiene que tasar la vivienda y el vendedor a veces tiene que cancelar su propia hipoteca. Las arras dejan por escrito el precio, el plazo para firmar y qué ocurre si alguien no cumple, y la señal entregada se descuenta después del precio.

La ley no fija una forma obligatoria ni un importe. Las partes pueden pactar las cláusulas que quieran siempre que no sean contrarias a las leyes, a la moral ni al orden público (art. 1255 del Código Civil). Por eso lo importante es lo que diga el texto: el nombre que se le dé al contrato importa menos que las consecuencias que recoja.

¿Qué diferencia hay entre arras penitenciales, confirmatorias y penales?

El Código Civil no usa estos tres nombres. Solo regula expresamente las arras que permiten desistir; las otras dos se basan en la libertad de pactos y en las normas generales sobre incumplimiento y cláusula penal:

Tipo	Qué dice la norma	¿Se puede desistir?	Si alguien no cumple
Penitenciales (o de desistimiento)	El contrato puede rescindirse «allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas» (art. 1454 CC).	Sí, cualquiera de las dos partes.	El comprador pierde la señal; el vendedor la devuelve por duplicado.
Confirmatorias	La señal es un pago a cuenta del precio. Se aplican las reglas generales de las obligaciones recíprocas (art. 1124 CC).	No.	El otro puede exigir que se firme la venta o la resolución, con daños e intereses en ambos casos.
Penales	La señal funciona como pena pactada por incumplimiento, que sustituye a la indemnización salvo pacto en contrario (art. 1152 CC).	No: pagar la pena no libera de cumplir, salvo que se pacte (art. 1153 CC).	Si incumple el comprador, pierde la señal; si incumple el vendedor, paga la pena pactada en el contrato. Para exigir además el cumplimiento, el contrato tiene que permitirlo (art. 1153 CC).

Si el contrato no dice con claridad que son penitenciales, puede entenderse que no lo son y que no permiten desistir. En ese caso, la otra parte podría exigir que se firme la compraventa.

¿Qué pasa con la señal si el banco no te concede la hipoteca?

Si las arras no dicen nada sobre la financiación, que el banco te deniegue la hipoteca no te libera: con arras penitenciales, no firmar la venta equivale a desistir y pierdes la señal; con confirmatorias, el vendedor puede reclamarte el cumplimiento o una indemnización. Si te ha pasado, en hipoteca denegada tienes los motivos más frecuentes y qué hacer.

Para cubrir ese riesgo se usa una condición suspensiva: la obligación de comprar queda pendiente de un hecho futuro e incierto, la concesión del préstamo. El Código Civil dice que en las obligaciones condicionales la adquisición de los derechos depende de que ocurra el acontecimiento que constituye la condición (art. 1114), y que solo es exigible desde luego la obligación que no depende de un suceso futuro o incierto (art. 1113). Si la condición tiene que cumplirse en un tiempo determinado, la obligación se extingue cuando pasa ese plazo o cuando ya es seguro que no se cumplirá (art. 1117).

No hay un modelo oficial de esta cláusula. Estos son los elementos que puede describir:

• Qué financiación necesitas: el importe del préstamo que pedirás o el porcentaje del precio, para que no haya dudas de qué cuenta como «conceder la hipoteca».
• Hasta cuándo: una fecha límite para obtener la aprobación, coherente con el plazo para firmar la escritura.
• Cómo se acredita la denegación: por ejemplo, con la comunicación escrita del banco o de los bancos a los que hayas pedido el préstamo.
• Qué pasa si no se cumple: el contrato queda sin efecto y el vendedor devuelve la señal completa en un plazo concreto.

La condición tiene que depender de un hecho objetivo, no solo de tu voluntad: la obligación cuyo cumplimiento depende de la exclusiva voluntad del deudor es nula (art. 1115). Y si el comprador impide a propósito que se cumpla, por ejemplo no pidiendo el préstamo, la condición se tiene por cumplida (art. 1119). Si la cláusula se redacta como condición resolutoria (el contrato se resuelve si el banco deniega el préstamo), cuando se cumple las partes tienen que devolverse lo que hayan recibido (art. 1123).

¿Qué tiene que incluir el contrato de arras?

Antes de firmar, comprueba en el Registro de la Propiedad quién es el titular y qué cargas tiene la vivienda. Para eso sirve la nota simple del Registro de la Propiedad, y sus datos son los que deberían aparecer en el contrato. Con eso a mano, el documento puede recoger:

1. Las partes: nombre, DNI o NIE y domicilio de todos los compradores y vendedores.
2. La vivienda: dirección, referencia catastral y datos registrales, con sus anejos (garaje, trastero).
3. Cargas: si hay una hipoteca u otra carga, quién la cancela y cuándo, o si la vivienda se entrega libre de cargas el día de la escritura.
4. Precio y señal: el precio total, el importe entregado como arras, cómo se ha pagado y que se descontará del precio en la escritura.
5. Tipo de arras: penitenciales (con cita del art. 1454), confirmatorias o penales, con sus consecuencias por escrito.
6. Plazo: la fecha límite para firmar la escritura y cómo se puede prorrogar.
7. Condición de la hipoteca: si vas a financiar la compra, la cláusula suspensiva descrita arriba.
8. Gastos e impuestos: quién paga cada concepto. Los gastos de la compra los tienes resumidos en gastos de comprar una vivienda.

¿Cuánto se entrega de señal y qué plazo se pone?

Ni el Código Civil ni otra norma estatal fijan un importe mínimo o máximo de señal ni un plazo para firmar la escritura: los pactan comprador y vendedor. Lo que sí está en la ley son las consecuencias. Este es un ejemplo calculado con un precio y una señal supuestos, con arras penitenciales:

Situación	Precio de 200.000 € y señal de 10.000 €
Se firma la escritura	La señal se descuenta: quedan por pagar 190.000 €.
Desiste el comprador	Pierde los 10.000 € entregados.
Desiste el vendedor	Devuelve 20.000 € (la señal duplicada): recuperas tus 10.000 € y recibes otros 10.000 €.
El banco deniega la hipoteca y el contrato incluye la condición suspensiva	La condición no se cumple, el contrato queda sin efecto y recuperas los 10.000 €.

Datos revisados el 17 de octubre de 2026.

Para fijar el plazo, ten en cuenta lo que tarda cada trámite: el estudio del banco, la tasación y los 10 días naturales que, como mínimo, tienen que pasar entre la entrega de la oferta vinculante del banco y la firma (art. 14.1 de la Ley 5/2019). Si el plazo se queda corto, la prórroga se pacta por escrito en un anexo firmado por las dos partes, con la nueva fecha.

¿Qué puedes hacer si la otra parte no cumple?

Depende del tipo de arras. Con penitenciales, la consecuencia es la del artículo 1454: si es el vendedor quien no quiere vender, le reclamas la señal duplicada. Con confirmatorias, puedes elegir entre exigir que se firme la compraventa o resolver el contrato, y en los dos casos pedir daños e intereses (art. 1124 CC). Con penales, la pena pactada sustituye a la indemnización si no se acordó otra cosa (art. 1152 CC).

Para dejar constancia de que estás dispuesto a firmar, puedes requerir a la otra parte por un medio fehaciente, como un burofax o un requerimiento notarial, para que acuda a una notaría en un día y hora concretos. Si no hay acuerdo, la reclamación se hace ante los tribunales civiles, y ahí es donde un abogado tiene que valorar tu contrato.

¿Cambia algo si compras a un promotor?

Sí. Cuando el vendedor es una empresa y tú eres consumidor, la ley considera abusivas, entre otras, las cláusulas que te obligan a subrogarte en la hipoteca del promotor o te penalizan por no hacerlo, las que te cargan gastos que por ley corresponden al vendedor y las que te impiden elegir notario (art. 89, apartados 3 y 8, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Si la vivienda está en construcción, las cantidades que entregues a cuenta tienen además una garantía obligatoria (disposición adicional primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación): lo explicamos en comprar vivienda sobre plano.

Preguntas frecuentes

Fuentes: BOE.