Siendo autónomo puedes conseguir una hipoteca con las mismas reglas que un asalariado: el artículo 11.1 de la Ley 5/2019 obliga al banco a evaluar la solvencia de cualquier solicitante con los mismos factores y no distingue entre quien trabaja por cuenta propia o ajena. Lo que cambia es cómo demuestras lo que ganas: sin nómina, lo acreditas con tus declaraciones a Hacienda.
La Ley 5/2019 no fija un mínimo de años como autónomo ni una fórmula para calcular tus ingresos: deja la evaluación a los procedimientos internos de cada banco (art. 11.2). Para estimar cuánto podrías pedir según lo que ganas, tienes la guía de cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
En resumen
- La ley no exige un mínimo de años de actividad. Cada banco aplica sus criterios, pero tiene que decirte antes qué documentos necesita y en qué plazo (art. 12.1 de la Ley 5/2019).
- Tus ingresos se demuestran con la declaración de la renta (modelo 100), los pagos fraccionados del IRPF (modelos 130 o 131) y las declaraciones de IVA (modelos 303 y 390).
- Los requisitos del aval ICO para la primera vivienda (préstamos firmados hasta el 31 de diciembre de 2027) no excluyen a los autónomos, pero no puedes ejercer tu actividad en la vivienda al firmar y tienes que estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
¿Qué mira el banco cuando el que pide la hipoteca es autónomo?
Antes de prestarte, el banco tiene que evaluar tu solvencia. El artículo 11.1 de la Ley 5/2019 enumera, entre otros, estos factores: tu situación de empleo, tus ingresos actuales y los previsibles durante la vida del préstamo, tus bienes, tu ahorro, tus gastos fijos y los compromisos que ya tienes asumidos. El artículo no distingue entre asalariados y autónomos.
La diferencia está en la documentación. El artículo 18.2.a.1.º de la Orden EHA/2899/2011 obliga al banco a exigir «cuanta documentación sea adecuada para evaluar la variabilidad de los ingresos del cliente». Y en un préstamo con garantía, la decisión tiene que basarse preferentemente en tu capacidad estimada para pagar, y no solo en el valor de la vivienda (art. 18.3 de la misma orden).
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España. En ese porcentaje cuentan también las deudas que ya estás pagando, como la financiación de un coche, según la misma página.
¿Cómo calcula el banco los ingresos de un autónomo?
No hay una fórmula legal. Cada banco tiene sus propios procedimientos internos para evaluar la solvencia, que revisa periódicamente y que supervisa el Banco de España (art. 11.2 de la Ley 5/2019). Lo que sí exige la ley es que las pruebas que aportes se puedan comprobar de forma independiente (art. 12.1). Qué declaraciones toma y cómo las combina para calcular tus ingresos lo decide cada entidad.
Con el criterio del Banco de España, esta tabla muestra la cuota que corresponde a dos niveles de ingresos netos mensuales y el préstamo que se podría pagar con ella. Es un cálculo de ejemplo con un tipo fijo del 3 % a 30 años, no una oferta.
| Ingresos netos al mes | Cuota con el 30 % | Cuota con el 35 % | Préstamo equivalente (3 %, 30 años) |
|---|---|---|---|
| 2.000 € | 600 € | 700 € | De 142.314 € a 166.033 € |
| 3.000 € | 900 € | 1.050 € | De 213.470 € a 249.049 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Si ya pagas otras deudas, la cuota que queda disponible para la hipoteca es menor. Puedes probar otros importes, plazos y tipos en la calculadora de hipoteca.
¿Cuántos años tienes que llevar como autónomo?
La Ley 5/2019 no fija un mínimo: cada banco lo valora con sus procedimientos internos (art. 11.2). Lo que sí te garantiza la ley es saberlo de antemano: el banco tiene que especificar en la fase previa a la oferta qué información y qué pruebas necesita y en qué plazo (art. 12.1). Si no aportas lo que te piden, el préstamo no se puede conceder (art. 12.3).
¿Qué documentos te pedirá el banco si eres autónomo?
Además de los papeles de cualquier hipoteca (DNI o NIE, extractos bancarios, préstamos en curso y documentación de la vivienda), que tienes en la lista de documentos para pedir una hipoteca, como autónomo te pedirán los que acreditan tu actividad:
| Documento | Qué demuestra | Dónde se consigue |
|---|---|---|
| Declaración de la renta (modelo 100) | El rendimiento neto anual de tu actividad | Agencia Tributaria |
| Pagos fraccionados del IRPF: modelo 130 (estimación directa) o 131 (estimación objetiva) | Tus ingresos y gastos de los trimestres del año en curso | Agencia Tributaria (130 y 131) |
| Autoliquidaciones de IVA (modelo 303) y resumen anual (modelo 390) | Lo que facturas | Agencia Tributaria (303 y 390) |
| Declaración censal de alta (modelo 036) | Desde cuándo ejerces y en qué actividad | Agencia Tributaria |
| Informe de vida laboral | El tiempo de alta en el régimen de autónomos (RETA) de la Seguridad Social | Import@ss |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Si te diste de alta con el antiguo modelo 037, ya no existe: la Orden HAC/1526/2024 lo suprimió y las altas, cambios y bajas censales se hacen ahora con el modelo 036. Cuántas declaraciones y trimestres te piden lo especifica cada banco en la fase previa a la oferta (art. 12.1 de la Ley 5/2019).
¿Qué deudas y avales tiene en cuenta el banco?
El banco tiene que consultar tu historial en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España) y en algún fichero privado de solvencia (art. 12.1 de la Ley 5/2019), y valorar tus obligaciones derivadas de otras deudas o compromisos (art. 18.2.b de la Orden EHA/2899/2011). Cualquier persona puede pedir gratis al Banco de España su informe de la CIRBE con los datos declarados a su nombre.
Si tus ingresos no llegan, puedes pedir la hipoteca con otro titular o con un avalista. La evaluación de solvencia se extiende también al fiador o garante (art. 11.1 de la Ley 5/2019).
¿Puedes pedir el aval ICO siendo autónomo?
Los requisitos de la línea de avales del ICO para la primera vivienda, que admite préstamos firmados hasta el 31 de diciembre de 2027, no distinguen entre asalariados y autónomos. Dos de ellos afectan a quien trabaja por su cuenta:
- La vivienda no puede usarse para ejercer una actividad económica en el momento de firmar el préstamo avalado (requisito 3 de la ficha del ICO).
- Tienes que cumplir el artículo 13 de la Ley General de Subvenciones (requisito 8), que exige, entre otras cosas, estar al corriente de tus obligaciones tributarias y con la Seguridad Social (art. 13.2.e de la Ley 38/2003).
El resto de condiciones, como la edad, los ingresos máximos, el patrimonio y el precio de la vivienda, son las mismas para todos y las tienes en la guía del aval ICO para jóvenes.
¿Qué pasa si el banco te deniega la hipoteca?
Tiene que comunicártelo por escrito y sin demora, explicando los motivos. Si la denegación se basa en la consulta a una base de datos, también tiene que informarte del resultado de esa consulta y de qué base de datos consultó (art. 11.6 de la Ley 5/2019). Qué opciones tienes lo contamos en me han denegado la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cuántos años de autónomo piden para una hipoteca?
La Ley 5/2019 no fija un mínimo. Cada banco lo decide con sus procedimientos internos, pero tiene que decirte en la fase previa a la oferta qué documentos necesita y en qué plazo, según el artículo 12.1 de la Ley 5/2019.
¿Qué ingresos cuentan en la hipoteca de un autónomo?
Los que puedas demostrar con pruebas comprobables de forma independiente (artículo 12.1 de la Ley 5/2019), como tus declaraciones a Hacienda: la renta (modelo 100), los pagos fraccionados (130 o 131) y las declaraciones de IVA (303 y 390). Cómo los combina para calcular tus ingresos lo decide cada banco.
¿Puede un autónomo pedir la hipoteca con aval ICO?
Sí, si cumple los requisitos de la línea, que admite préstamos firmados hasta el 31 de diciembre de 2027. Además de la edad o los menores a cargo, los ingresos y el precio, la vivienda no puede usarse para su actividad al firmar y tiene que estar al corriente con Hacienda y la Seguridad Social.
¿Me puede cobrar el banco por estudiar mi solvencia?
No. El artículo 11.2 de la Ley 5/2019 prohíbe repercutir al cliente el coste de los procedimientos de evaluación de solvencia. La tasación de la vivienda sí la pagas tú, según el artículo 14.1.e de la misma ley.
Fuentes: BOE, Banco de España, Agencia Tributaria, ICO.