En una hipoteca fija pagas el mismo tipo de interés durante toda la vida del préstamo. En una variable, el tipo se revisa cada cierto tiempo y es la suma de un índice, como el Euríbor, más un porcentaje constante. En una mixta pagas un tipo fijo durante un periodo inicial y después pasa a ser variable, según la guía del Banco de España.
La diferencia práctica está en cómo se mueve tu cuota, y la ves en los ejemplos de esta guía con un mismo préstamo de 200.000 € a 30 años. Cuánto te pueden prestar según lo que ganas lo explicamos en cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
En resumen
- Fija: la cuota es la misma de principio a fin. Variable: la cuota se recalcula en cada revisión con el Euríbor del momento. Mixta: unos años fija y el resto variable.
- Con 200.000 € a 30 años y tipos de ejemplo, la cuota inicial va de 816,48 € (mixta) a 954,48 € (variable). En la variable, un punto más de Euríbor en la primera revisión sube la cuota 115,68 € al mes.
- Si la hipoteca es variable, el banco tiene que darte, al menos 10 días naturales antes de firmar, un documento separado con las cuotas que pagarías en distintos escenarios de tipos de interés (art. 14.1.c de la Ley 5/2019).
¿En qué se diferencian la hipoteca fija, la variable y la mixta?
El Banco de España resume así las tres modalidades. Elegir una u otra, según el propio Banco de España, depende de factores como la evolución de los tipos o el plazo de amortización previsto.
| Fija | Variable | Mixta | |
|---|---|---|---|
| Tipo de interés | El mismo durante todo el préstamo | Índice de referencia más un diferencial, por ejemplo Euríbor + 2,1 | Fijo durante un periodo inicial; después, índice más diferencial |
| Revisión | No se revisa | Normalmente cada año o cada seis meses | Solo en el tramo variable |
| Si sube el índice | La cuota no cambia | La cuota sube en la siguiente revisión | Durante el tramo fijo, la cuota no cambia; en el tramo variable, sube en la siguiente revisión |
| Tipo inicial | Suele ser más alto que en una variable | Suele ser más bajo que en una fija | Depende de cada oferta |
| Plazo habitual | Suele ser más corto, en torno a 20 años como máximo | Normalmente entre 20 y 30 años o más | Depende de cada oferta |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Desde la Ley 5/2019, en los préstamos a tipo variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés, la conocida cláusula suelo, y el interés no puede ser negativo (art. 21.3 y 21.4). El índice tiene que ser claro, accesible, objetivo y verificable, y no puede ser susceptible de influencia por el propio banco (art. 21.2.a y b).
El Euríbor a un año es uno de los tipos de interés oficiales de referencia del mercado hipotecario que el Banco de España publica cada mes en el BOE. El de septiembre de 2026 fue del 3,247 %. Tienes la evolución mes a mes en el Euríbor hoy.
¿Cuánto pagarías al mes con cada tipo de hipoteca?
Para comparar, el ejemplo usa el mismo préstamo de 200.000 € a 30 años con cuota mensual constante (sistema francés) y estos tipos de interés nominales (TIN, el que se aplica para calcular los intereses). Son tipos de ejemplo, no ofertas de ningún banco:
- Fija: 3 % durante los 30 años.
- Variable: Euríbor de septiembre de 2026 (3,247 %, según el BOE) más un diferencial del 0,75 %, con revisión anual.
- Mixta: 2,75 % fijo los 10 primeros años y después Euríbor más un diferencial del 0,75 %.
| Hipoteca | Tipo de interés de ejemplo | Cuota mensual |
|---|---|---|
| Fija | 3 % durante 30 años | 843,21 € |
| Variable (primer año) | 3,997 % (3,247 % + 0,75 %) | 954,48 € |
| Mixta (10 primeros años) | 2,75 % fijo | 816,48 € |
| Mixta (desde el año 11, si el Euríbor sigue en el 3,247 %) | 3,997 % | 912,35 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
En la fija del ejemplo pagarías 103.554,90 € de intereses en total. En la variable y en la mixta ese total no se puede saber de antemano, porque depende del Euríbor de cada revisión. Puedes repetir el cálculo con tus cifras en la calculadora de hipoteca.
¿Cuánto cambia la cuota si sube o baja el Euríbor?
En la variable del ejemplo, tras las 12 primeras cuotas quedan 196.476,09 € por devolver en 29 años. La tabla muestra la nueva cuota según el Euríbor que haya en esa primera revisión. Es una simulación, no una previsión.
| Euríbor en la revisión | Tipo aplicado | Nueva cuota | Cambio frente a 954,48 € |
|---|---|---|---|
| 2,247 % (baja 1 punto) | 2,997 % | 845,70 € | −108,79 € |
| 3,247 % (igual) | 3,997 % | 954,48 € | 0 € |
| 4,247 % (sube 1 punto) | 4,997 % | 1.070,16 € | +115,68 € |
| 5,247 % (sube 2 puntos) | 5,997 % | 1.192,24 € | +237,76 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
En la mixta, el Euríbor no cuenta hasta que acaba el tramo fijo. Al cabo de esos 10 años quedarían 150.596,29 € por devolver en 20 años: con un Euríbor del 2,247 %, la cuota pasaría a 834,98 €; con uno del 4,247 %, a 993,62 €.
¿Qué escenarios tiene que enseñarte el banco antes de firmar?
Al menos 10 días naturales antes de la firma, el banco te tiene que entregar la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada, la oferta vinculante con las condiciones de tu préstamo) y la FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas), según el artículo 14.1.a y b de la Ley 5/2019. Sobre el tipo de interés, la ley exige tres cosas:
- La FiAE tiene que advertirte del índice oficial de referencia que se usa para fijar el tipo y de si existe algún límite mínimo al tipo de interés (art. 14.1.b).
- Si el préstamo es a tipo variable, tienes que recibir un documento separado con las cuotas que pagarías en diferentes escenarios de evolución de los tipos de interés (art. 14.1.c).
- El banco tiene que responder a tus dudas sobre los documentos con ejemplos prácticos de las cláusulas financieras en distintos escenarios, en especial de las de tipos de interés (art. 14.2).
Qué revisar en cada apartado de la oferta lo tienes en la guía de la FEIN de la hipoteca.
¿Cuánto cuesta amortizar antes o pasar de variable a fija?
Si devuelves parte del préstamo antes de tiempo, el banco solo puede cobrarte una compensación si está pactada en el contrato y con estos límites del artículo 23 de la Ley 5/2019. En todos los casos, además, la comisión no puede superar la pérdida financiera del banco, calculada como fija el art. 23.8.
| Situación | Comisión máxima sobre el capital que devuelves |
|---|---|
| Variable o tramo variable, si el contrato fija la opción de 5 años: amortizar en los 5 primeros años | 0,15 % (art. 23.5.a) |
| Variable o tramo variable, si el contrato fija la opción de 3 años: amortizar en los 3 primeros años | 0,25 % (art. 23.5.b) |
| Fija o tramo fijo: amortizar en los 10 primeros años del préstamo o desde que se aplica el tipo fijo | 2 % (art. 23.7.a) |
| Fija o tramo fijo: amortizar después de ese periodo | 1,5 % (art. 23.7.b) |
| Pasar de variable a fija, o a mixta con al menos 3 años fijos, por novación o cambio de banco (subrogación) | 0,05 % en los 3 primeros años del préstamo y nada después; si en la novación no amortizas capital, nada (art. 23.6) |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
En una variable, el contrato fija una de las dos primeras opciones, que son excluyentes entre sí (art. 23.5). Si te planteas llevar la hipoteca a otro banco, lo explicamos en subrogación de hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Cómo elegir entre hipoteca fija o variable?
No hay una respuesta general. Según el Banco de España, depende de factores como la evolución de los tipos o el plazo previsto. La fija te da una cuota conocida desde el principio; la variable suele empezar con un tipo más bajo, pero la cuota cambia en cada revisión. Comparar las cuotas en varios escenarios y la TAE (tasa anual equivalente, que suma intereses, comisiones y otros costes) de cada oferta permite ver la diferencia.
¿Puede tener cláusula suelo una hipoteca variable?
No. Desde la Ley 5/2019, en las operaciones a tipo variable no se puede fijar un límite a la baja del tipo de interés, y el interés tampoco puede ser negativo (artículo 21.3 y 21.4 de la Ley 5/2019).
¿Cada cuánto se revisa una hipoteca variable?
Lo dice tu contrato. Según el Banco de España, lo normal es que el tipo se revise cada año o cada seis meses, en función de la evolución del índice al que está referenciado.
¿Qué pasa cuando acaba el tramo fijo de una hipoteca mixta?
El préstamo pasa a tipo variable: a partir de ese momento pagas el índice pactado en el contrato más el diferencial. La cuota se recalcula sobre el capital que queda por devolver y puede subir o bajar en cada revisión.
Fuentes: Banco de España, BOE.