La subrogación de hipoteca es el cambio de una de las partes de un préstamo hipotecario que ya existe, sin cancelarlo y firmar otro. Hay dos tipos: la subrogación de acreedor, cuando te llevas tu hipoteca a otro banco (art. 2 de la Ley 2/1994), y la subrogación del deudor, cuando el comprador de una vivienda hipotecada asume la deuda del vendedor, por ejemplo la del promotor al comprar una vivienda nueva (art. 118 de la Ley Hipotecaria).
La Ley 5/2019 de crédito inmobiliario se aplica también a las subrogaciones de préstamos anteriores a ella (disposición transitoria primera.2) y a la subrogación del deudor al comprar la vivienda (disposición adicional sexta). Los criterios con los que los bancos valoran tu solvencia están en cuánto sueldo necesito para una hipoteca.
En resumen
- Para cambiar de banco no necesitas permiso del tuyo, pero este tiene 15 días naturales para formalizar contigo una novación con nuevas condiciones (art. 2 de la Ley 2/1994).
- El reparto de gastos sigue el art. 14.1.e de la Ley 5/2019: tú pagas la tasación y el banco, la gestoría, la notaría y el registro. Si está pactada, pagas la comisión del banco antiguo, con los límites del art. 23. La escritura está exenta del AJD (actos jurídicos documentados) en su modalidad gradual.
- En la hipoteca del promotor, el vendedor solo queda liberado de la deuda si el banco da su consentimiento. Una cláusula que te obligue a subrogarte es abusiva.
¿Qué tipos de subrogación hay?
| Subrogación de acreedor | Subrogación del deudor | |
|---|---|---|
| Qué cambia | El banco: tu hipoteca pasa a otra entidad | El titular: el comprador asume la deuda del vendedor |
| Qué se puede cambiar o asumir | El tipo de interés, el plazo o ambos (art. 4.1 de la Ley 2/1994) | La deuda del vendedor, por ejemplo el préstamo del promotor de una vivienda nueva |
| Norma | Ley 2/1994, art. 2 | Ley Hipotecaria, art. 118 |
| ¿Hace falta el consentimiento del banco? | No hace falta el del banco antiguo; el nuevo tiene que presentarte una oferta vinculante | Sí, expreso o tácito, para que el vendedor quede liberado de la deuda |
Existe una tercera vía que no es subrogación: la novación, en la que negocias con tu propio banco un cambio de condiciones. Según el Banco de España, los gastos de una subrogación suelen ser superiores a los de una novación, pero inferiores a los de firmar una hipoteca nueva.
¿Cómo se cambia la hipoteca de banco?
El procedimiento lo fija el artículo 2 de la Ley 2/1994, y no necesitas el consentimiento de tu banco actual:
- Oferta del banco nuevo: te presenta una oferta vinculante con las condiciones financieras del nuevo préstamo y un documento sobre los gastos de la subrogación, con los límites legales de la comisión que puede cobrarte tu banco actual. Si tu préstamo es anterior a la Ley 5/2019, al subrogarlo el banco tiene que informarte en los términos de su artículo 14 de lo que cambie respecto a lo contratado (disposición transitoria primera.2). Esa información es la FEIN (la oferta vinculante del banco), que explicamos en qué es la FEIN de la hipoteca.
- Aceptación y certificado: al aceptar la oferta autorizas al banco nuevo a notificarla al antiguo, que tiene un máximo de 7 días naturales para certificar cuánto debes.
- Contraoferta del banco antiguo: desde que entrega el certificado, tu banco tiene 15 días naturales para formalizar contigo una novación del préstamo; si lo hace, la subrogación no sigue adelante. Según el Banco de España, durante ese plazo no se puede formalizar la subrogación.
- Escritura de subrogación: pasados los 15 días sin novación, el banco nuevo declara en la escritura que ha pagado al antiguo el capital pendiente y los intereses y la comisión devengados y no pagados. El banco antiguo no puede rechazar el pago.
En la escritura de subrogación solo se pueden cambiar el tipo de interés, el plazo o ambos (art. 4.1 de la Ley 2/1994). Para cambiar otras condiciones, el Banco de España indica que se puede pactar de antemano con el banco una novación posterior a la subrogación. Las diferencias entre tipo fijo, variable y mixto las tienes en hipoteca fija, variable o mixta.
¿Qué comisión puede cobrarte tu banco actual?
Al subrogarte, devuelves por anticipado el préstamo al banco antiguo, que puede cobrarte la compensación por reembolso anticipado si está pactada en tu contrato. Para hipotecas firmadas, subrogadas o novadas desde el 16 de junio de 2019, según el Banco de España, los límites son los del artículo 23 de la Ley 5/2019: la comisión no puede superar la pérdida financiera del banco, calculada según el apartado 8, ni los porcentajes de esta tabla sobre el capital reembolsado. Este es el máximo con un capital pendiente supuesto de 150.000 €:
| Tu hipoteca actual | Cuándo te subrogas | Comisión máxima | Máximo con 150.000 € pendientes |
|---|---|---|---|
| Variable, y con el banco nuevo pasas a tipo fijo o con un primer periodo fijo de al menos 3 años | En los 3 primeros años de vigencia del préstamo | 0,05 % (art. 23.6) | 75 € |
| Variable, y con el banco nuevo pasas a tipo fijo o con un primer periodo fijo de al menos 3 años | Después de los 3 primeros años | 0 % (art. 23.6, segundo párrafo) | 0 € |
| Variable, el contrato pactó la opción de 3 años, y sigues en variable | En los 3 primeros años | 0,25 % (art. 23.5.b) | 375 € |
| Variable, el contrato pactó la opción de 5 años, y sigues en variable | En los 5 primeros años | 0,15 % (art. 23.5.a) | 225 € |
| Fija | En los 10 primeros años de vigencia o desde que se aplica el tipo fijo | 2 % (art. 23.7.a) | 3.000 € |
| Fija | Después de ese periodo | 1,5 % (art. 23.7.b) | 2.250 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
En los préstamos variables, el contrato solo puede incluir una de las dos opciones, que son excluyentes entre sí (art. 23.5), y fuera de los supuestos de los apartados 5 a 7 el banco no puede cobrar comisión (art. 23.4). La suspensión de estas comisiones en las hipotecas variables se aplicó hasta el 31 de diciembre de 2024 (disposición adicional primera del Real Decreto-ley 19/2022). Si tu hipoteca es anterior al 16 de junio de 2019 y no se ha novado ni subrogado desde entonces, la comisión depende de tu contrato y de la norma de su fecha; aun así, cualquiera que sea la fecha del contrato, tienes derecho al reembolso anticipado en el supuesto del art. 23.6, el paso de variable a fijo (disposición transitoria primera.3). Cómo afecta devolver capital antes de tiempo a tus cuotas lo tienes en estrategias de amortización anticipada.
¿Quién paga los gastos de cambiar de banco?
La oferta del banco nuevo tiene que respetar el reparto de gastos del artículo 14.1.e de la Ley 5/2019, según exige el artículo 2 de la Ley 2/1994. Además, la Ley 2/1994 rebaja los aranceles y exime la escritura del impuesto:
| Gasto | Quién lo paga | Norma |
|---|---|---|
| Tasación de la vivienda | Tú | Art. 14.1.e.i Ley 5/2019 |
| Notaría de la escritura | El banco (las copias, quien las pida). Se cobra como documento sin cuantía | Art. 14.1.e.ii Ley 5/2019 y art. 8 Ley 2/1994 |
| Registro de la Propiedad | El banco. Arancel con una reducción del 90 % sobre el capital pendiente | Art. 14.1.e.iii Ley 5/2019 y art. 8 Ley 2/1994 |
| Gestoría | El banco | Art. 14.1.e.i Ley 5/2019 |
| AJD (impuesto de actos jurídicos documentados) | Nadie: la escritura está exenta en su modalidad gradual | Art. 7 Ley 2/1994 |
| Comisión del banco antiguo | Tú, si está pactada y dentro de los límites | Art. 23 Ley 5/2019 |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
De los gastos del art. 14.1.e, la tasación es el que corresponde al prestatario; qué es y cuánto tarda lo tienes en la guía de tasación. El mismo artículo regula una compensación entre bancos: el prestamista que se subroga tiene que reintegrar al prestamista original la parte proporcional del impuesto y de los gastos que este pagó al constituir el préstamo.
¿Cómo funciona la subrogación en la hipoteca del promotor?
Al comprar una vivienda nueva, el promotor puede proponerte asumir la parte de su préstamo que corresponde a tu vivienda. Según el artículo 118 de la Ley Hipotecaria, si vendedor y comprador pactan que este asume la obligación personal garantizada con la hipoteca, el vendedor queda desligado de la obligación si el banco presta su consentimiento, expreso o tácito. Sin ese consentimiento, el vendedor no queda liberado de la deuda.
La Ley 5/2019 se aplica también a esta subrogación (disposición adicional sexta). El promotor tiene que comunicar al banco la subrogación prevista al menos 30 días antes de la firma, para que el banco analice tu solvencia, cumpla los requisitos de información precontractual y tengas tiempo de buscar otra financiación hipotecaria (disposición adicional séptima).
Si eres consumidor, son abusivas las cláusulas que te obligan a subrogarte en la hipoteca del promotor o te penalizan por no hacerlo, y las que te cargan los gastos de las hipotecas para financiar la construcción, su división o su cancelación (art. 89.3.a y b de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Todo el proceso de compra de obra nueva lo explicamos en comprar vivienda sobre plano.
En una vivienda de segunda mano con hipoteca, según el Banco de España, el banco del vendedor emite un certificado de saldo para que, si el comprador no se subroga en la hipoteca, se liquide la deuda y la vivienda quede libre de cargas.
Preguntas frecuentes
¿Necesito permiso de mi banco para cambiar la hipoteca a otro?
No. Según el art. 2 de la Ley 2/1994, puedes subrogar a otra entidad sin el consentimiento de la tuya, que no puede rechazar el pago. Lo que sí tiene tu banco es un plazo de 15 días naturales, desde que entrega el certificado de la deuda, para formalizar contigo una novación con nuevas condiciones.
¿Cuánto cuesta la subrogación de hipoteca?
Según el reparto del art. 14.1.e de la Ley 5/2019, pagas la tasación, y el banco, la gestoría, la notaría y el registro. Si tu contrato la incluye, pagas también la comisión del banco antiguo, con los límites del art. 23. La escritura está exenta de AJD en su modalidad gradual (art. 7 de la Ley 2/1994).
¿Qué se puede cambiar en una subrogación?
En la escritura de subrogación solo se puede modificar el tipo de interés, el plazo o ambos (art. 4.1 de la Ley 2/1994). Para otros cambios, el Banco de España indica que se puede pactar con el banco una novación posterior.
¿Me pueden obligar a quedarme con la hipoteca del promotor?
No. Si eres consumidor, la cláusula que te obligue a subrogarte en la hipoteca del promotor o te penalice por no hacerlo es abusiva (art. 89.3.b de la ley de consumidores).
Fuentes: BOE, Banco de España.