El cuadro de amortización es la tabla que muestra, cuota a cuota, cuánto pagas de intereses, cuánto capital devuelves y cuánto te queda por pagar de la hipoteca. Con él sabes en qué momento del préstamo estás y qué efecto tendría devolver dinero antes de tiempo.
La ley fija qué columnas debe tener el cuadro que aparece en la oferta del banco. Si todavía estás calculando cuánto te pueden prestar, empieza por la guía de cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
En resumen
- Cada fila es una cuota: importe, intereses, capital devuelto y capital pendiente después de pagarla.
- Los intereses de cada mes se calculan sobre lo que debes, así que al principio son la mayor parte de la cuota.
- La FEIN incluye una tabla de reembolso cuando el tipo es fijo; después de firmar, el banco te informa del tipo aplicado en cada liquidación.
¿Qué columnas tiene un cuadro de amortización?
La tabla de reembolso de la FEIN (la oferta vinculante del banco) tiene estas columnas, según la sección 7 de la parte B del anexo I de la Ley 5/2019:
| Columna | Qué indica |
|---|---|
| Calendario de reembolso | El número de cuota o el periodo (primer mes, segundo mes…). |
| Importe de la cuota | Lo que pagas ese mes: intereses más capital y, si hay, otros costes. |
| Intereses | La parte de la cuota que se queda el banco como precio del préstamo. |
| Otros costes incluidos en la cuota | Solo si los hay, por ejemplo un seguro que se paga con la cuota. |
| Capital reembolsado | La parte de la cuota que reduce tu deuda. |
| Capital pendiente | Lo que sigues debiendo después de pagar esa cuota. |
El primer año se detalla cuota a cuota, con un subtotal; los siguientes pueden ir agrupados por años. Al final hay una línea de totales, y el banco tiene que destacar el total de la columna «importe de la cuota» como coste del crédito que pagas (mismo anexo, sección 7, punto 4).
Los intereses de cada cuota mensual se calculan así: capital pendiente × TIN (tipo de interés nominal) ÷ 1.200, según la fórmula del simulador del Banco de España. El capital devuelto es la diferencia entre la cuota y esos intereses.
Ejemplo: cuadro de una hipoteca de 150.000 € a 25 años
Hipoteca de 150.000 € a 25 años (300 cuotas mensuales) con un TIN fijo del 3 %. El tipo es un ejemplo, no una oferta. La cuota es de 711,32 €. Estas son las primeras cuotas y la última del primer año:
| Cuota | Importe | Intereses | Capital devuelto | Capital pendiente |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 711,32 € | 375,00 € | 336,32 € | 149.663,68 € |
| 2 | 711,32 € | 374,16 € | 337,16 € | 149.326,52 € |
| 3 | 711,32 € | 373,32 € | 338,00 € | 148.988,52 € |
| 12 | 711,32 € | 365,63 € | 345,69 € | 145.908,19 € |
| Subtotal año 1 | 8.535,84 € | 4.444,03 € | 4.091,81 € | 145.908,19 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
En la primera cuota, 375 € son intereses (150.000 × 3 ÷ 1.200) y solo 336,32 € reducen la deuda. En el primer año pagas 8.535,84 €, de los que 4.444,03 € son intereses. Así evolucionan los años siguientes:
| Año | Pagado en el año | Intereses del año | Capital devuelto en el año | Capital pendiente al final del año |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 8.535,84 € | 4.444,03 € | 4.091,81 € | 145.908,19 € |
| 5 | 8.535,84 € | 3.923,04 € | 4.612,80 € | 128.258,00 € |
| 10 | 8.535,84 € | 3.177,55 € | 5.358,29 € | 103.002,18 € |
| 15 | 8.535,84 € | 2.311,56 € | 6.224,28 € | 73.664,59 € |
| 20 | 8.535,84 € | 1.305,57 € | 7.230,27 € | 39.585,50 € |
| 25 | 8.534,52 € | 137,06 € | 8.397,46 € | 0,00 € |
| Total 25 años | 213.394,68 € | 63.394,68 € | 150.000,00 € | — |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Cálculo propio con intereses redondeados al céntimo cada mes; la última cuota se ajusta (710,00 €) para cerrar la deuda. En este ejemplo, el capital devuelto supera a los intereses a partir de la cuota 24, y tras 10 años todavía debes 103.002,18 €, más de dos tercios de lo que te prestaron.
¿Por qué al principio casi todo son intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es casi todo el préstamo. Con el sistema francés, el habitual en España, la cuota es la misma cada mes mientras no cambie el tipo, y lo que cambia es el reparto entre intereses y capital, como explica el Banco de España. Cómo se calcula la cuota lo tienes en la calculadora de hipoteca.
¿Qué cambia en el cuadro si la hipoteca es variable?
En una hipoteca variable, el cuadro solo es exacto hasta la siguiente revisión del tipo. Si el tipo está sujeto a revisión y no se conoce la cuota futura, el banco puede poner la misma cuota para todo el préstamo, pero tiene que diferenciar visualmente los importes conocidos de los hipotéticos y explicar en qué periodos y por qué pueden variar (anexo I de la Ley 5/2019, parte B, sección 7, punto 5).
Además, con una hipoteca variable el banco te tiene que entregar un documento aparte con las cuotas en distintos escenarios de tipos de interés (art. 14.1.c de la Ley 5/2019). Cuánto cambia la cuota si sube o baja el Euríbor lo explica la guía de tipos de hipotecas.
¿Dónde te dan el cuadro de amortización?
- Antes de firmar, en la FEIN, que recibes al menos 10 días naturales antes de la firma (art. 14.1.a de la Ley 5/2019). La sección 7, «Tabla ilustrativa de reembolso», se incluye cuando el tipo es fijo durante todo el contrato o cuando hay intereses diferidos (anexo I, parte B, sección 7, punto 1). Si tienes derecho a recibir una tabla revisada, la FEIN tiene que decirlo y en qué condiciones.
- Después de firmar, en cada liquidación de intereses el banco te entrega un documento con el TIN aplicado en el periodo y, en su caso, el que se aplicará en el periodo que empieza (art. 8.3 de la Orden EHA/2899/2011).
- Cada enero recibes una comunicación con las comisiones, los gastos y los tipos de interés aplicados durante el año anterior (art. 8.4 de la misma orden).
Para rehacer el cuadro con tus datos, el simulador de préstamo hipotecario del Banco de España calcula la cuota y la tabla para préstamos con sistema francés.
¿Qué pasa con el cuadro si amortizas antes de tiempo?
Si devuelves parte del capital, el cuadro se recalcula desde el nuevo capital pendiente: o baja la cuota y se mantiene el plazo, o se mantiene la cuota y se acorta el plazo, según lo pactado, explica el Banco de España. Los intereses que ahorras en cada caso y las comisiones que puede cobrar el banco están en la guía de amortizar la hipoteca antes de tiempo.
Preguntas frecuentes
¿Qué es el cuadro de amortización de una hipoteca?
Es la tabla que muestra, para cada cuota, su importe, los intereses, el capital devuelto y el capital pendiente. La FEIN la incluye con esas columnas cuando el tipo es fijo (anexo I de la Ley 5/2019, parte B, sección 7).
¿Cómo se calculan los intereses de cada cuota?
Multiplicando el capital pendiente por el TIN anual y dividiendo entre 1.200 en cuotas mensuales, según el Banco de España. Con 150.000 € al 3 %, son 375 € el primer mes.
¿Por qué pago tantos intereses al principio de la hipoteca?
Porque los intereses se calculan sobre lo que debes, que al principio es casi todo el préstamo. En el sistema francés la cuota es igual cada mes y, con el tiempo, cada vez va más parte a devolver capital.
¿Dónde puedo ver el cuadro de amortización de mi hipoteca?
Antes de firmar, en la tabla de reembolso de la FEIN si el tipo es fijo. Después, el banco te informa del tipo aplicado en cada liquidación (art. 8.3 de la Orden EHA/2899/2011), y puedes rehacer la tabla con el simulador del Banco de España.
Fuentes: BOE, Banco de España.