Puedes devolver tu hipoteca antes de tiempo, total o parcialmente, cuando quieras (art. 23.1 de la Ley 5/2019). Si amortizas una parte, el dinero sirve para bajar la cuota y mantener el plazo o para mantener la cuota y terminar antes; en algunos contratos ya viene fijado cuál de las dos se aplica, según el Banco de España.
La comisión máxima que puede cobrarte el banco la fija ese mismo artículo, y con la misma aportación cada opción ahorra intereses distintos. Si aún no has firmado, qué mira el banco para concederte la hipoteca lo tienes en la guía de cuánto sueldo necesitas para una hipoteca.
En resumen
- El banco tiene que darte en tres días hábiles la información para valorar la amortización, y como mucho puede pedirte un mes de preaviso si se pactó.
- Comisión máxima en hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019: en variable, 0,15 % los 5 primeros años o 0,25 % los 3 primeros (el contrato fija una de las dos); en fija, 2 % los 10 primeros años y 1,5 % después.
- En el ejemplo, con la misma aportación de 10.000 €, reducir plazo ahorra más intereses y reducir cuota baja el pago mensual.
¿Qué tiene que hacer el banco cuando quieres amortizar?
El contrato puede exigirte un aviso previo, que no puede superar un mes (art. 23.1). Cuando le comunicas que quieres amortizar, el banco tiene que darte en un máximo de tres días hábiles, en papel o en otro soporte duradero, la información para valorarlo, con las consecuencias de la amortización y las hipótesis que usa (art. 23.2).
Al amortizar, tienes derecho a que se reduzcan los intereses y los costes del plazo que quedaba. Si tenías un seguro accesorio del préstamo con el banco como beneficiario, se extingue y te devuelven la parte de la prima no consumida, salvo que pidas a la aseguradora mantenerlo con otro beneficiario (art. 23.3). El resto de tus derechos como cliente están en tus derechos al contratar una hipoteca.
¿Cuánto puede cobrarte el banco por amortizar?
El banco solo puede cobrar una compensación o comisión en los casos del artículo 23 (art. 23.4), y nunca por encima de la pérdida financiera que sufra, que se calcula con la fórmula del art. 23.8. En tipo variable, el contrato puede fijar una de las dos opciones, que se excluyen entre sí. Estos son los límites, con el importe máximo si amortizas 10.000 €:
| Hipoteca y momento | Límite | Artículo | Si amortizas 10.000 € |
|---|---|---|---|
| Variable, opción 1: primeros 5 años | 0,15 % | Art. 23.5.a | 15 € |
| Variable, opción 2: primeros 3 años | 0,25 % | Art. 23.5.b | 25 € |
| Variable: después de ese periodo | Sin comisión | Art. 23.4 y 23.5 | 0 € |
| Fija: primeros 10 años (o desde que se aplica el tipo fijo) | 2 % | Art. 23.7.a | 200 € |
| Fija: desde el fin de esos 10 años hasta el final | 1,5 % | Art. 23.7.b | 150 € |
| Variable que pasa a fijo por novación o subrogación: primeros 3 años | 0,05 % | Art. 23.6 | 5 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Los importes de la última columna son el máximo con un pago de ejemplo de 10.000 €; si la pérdida financiera del banco es menor, la comisión también lo es. La comisión pactada figura en la sección «Reembolso anticipado» de la FEIN, la oferta vinculante del banco (anexo I de la Ley 5/2019, parte B, sección 9). La suspensión de estas comisiones en las hipotecas variables que aprobó el Real Decreto-ley 19/2022 (disposición adicional primera) terminó el 31 de diciembre de 2024.
La Ley 5/2019 se aplica desde el 16 de junio de 2019, como recuerda el Banco de España. Si tu hipoteca es anterior y no se ha novado ni subrogado después, no se le aplica esa ley (disposición transitoria primera), sino la Ley 41/2007: compensación por desistimiento de hasta el 0,5 % los cinco primeros años y el 0,25 % después (art. 8.1), y la compensación por riesgo de tipo de interés que se haya pactado, que no se cobra si el periodo de revisión del tipo es de doce meses o menos (art. 9.1).
¿Cuántos intereses ahorras al reducir la cuota o el plazo?
Ejemplo: hipoteca de 150.000 € a 25 años con un TIN (tipo de interés nominal) fijo del 3 % y una cuota de 711,32 €. El tipo es un ejemplo, no una oferta. Después de pagar 5 años (60 cuotas) debes 128.258 € y amortizas 10.000 €. Sin contar la comisión, este es el resultado de cada opción:
| Concepto | Sin amortizar | Reducir cuota | Reducir plazo |
|---|---|---|---|
| Cuota mensual | 711,32 € | 655,86 € | 711,32 € |
| Cuotas que quedan | 240 | 240 | 216 (la última, de 112 €) |
| Intereses que quedan por pagar | 42.458 € | 39.148 € | 34.787 € |
| Intereses ahorrados | — | 3.310 € | 7.671 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Con la reducción de cuota pagas 55,46 € menos al mes durante los 20 años que quedan. Con la reducción de plazo sigues pagando lo mismo y terminas 2 años antes. Los intereses de cada mes se calculan sobre el capital pendiente, según el Banco de España, y con la cuota igual ese capital baja más deprisa. Es un cálculo propio con el sistema francés; tus cifras dependen de tu tipo, del plazo que te quede y de la comisión que tengas pactada.
Para hacer el cálculo con tus datos, el Banco de España tiene un simulador de amortización anticipada que da la nueva cuota si mantienes el plazo y el nuevo plazo si mantienes la cuota. Cómo se reparte cada cuota entre intereses y capital lo explica la guía del cuadro de amortización.
¿Y si quieres pasar a tipo fijo o cambiar de banco?
Si cambias una hipoteca variable a tipo fijo (o a un primer periodo fijo de al menos 3 años) con tu banco o llevándola a otro, la comisión tiene el límite del 0,05 % los 3 primeros años del préstamo y desaparece después (art. 23.6). Este derecho se aplica sea cual sea la fecha de tu hipoteca (disposición transitoria primera, apartado 3). Los pasos y gastos de cambiar de banco están en la guía de subrogación de hipoteca.
¿Afecta a la deducción por vivienda en el IRPF?
Solo si compraste tu vivienda habitual antes del 1 de enero de 2013 y ya aplicabas la deducción antes de esa fecha: en ese caso puedes seguir aplicándola en los términos de la disposición transitoria decimoctava de la Ley del IRPF. Cómo funciona lo tienes en cuánto devuelve Hacienda por la hipoteca.
Preguntas frecuentes
¿Puedo amortizar la hipoteca cuando quiera?
Sí, total o parcialmente y en cualquier momento. El contrato solo puede exigirte un aviso previo de un mes como máximo (art. 23.1 de la Ley 5/2019).
¿Qué comisión cobran por amortizar una hipoteca variable?
Según el contrato, como máximo el 0,15 % los 5 primeros años o el 0,25 % los 3 primeros (una de las dos opciones), y nada después. Nunca puede superar la pérdida financiera del banco (art. 23.5 y 23.8 de la Ley 5/2019).
¿Qué comisión cobran por amortizar una hipoteca fija?
Como máximo el 2 % del capital amortizado los 10 primeros años y el 1,5 % después, sin superar la pérdida financiera del banco (art. 23.7 de la Ley 5/2019).
¿Qué ahorra más intereses, reducir cuota o plazo?
En el ejemplo de 150.000 € a 25 años al 3 %, amortizar 10.000 € tras 5 años ahorra 7.671 € de intereses si reduces plazo y 3.310 € si reduces cuota; reduciendo cuota pagas 55,46 € menos al mes. Es un cálculo con un tipo de ejemplo.
¿Puedo elegir entre reducir cuota o plazo?
Depende de tu contrato. Según el Banco de España, en algunos casos el contrato ya especifica cuál de las dos opciones se aplica.
Fuentes: BOE, Banco de España.