Si compras una vivienda nueva al promotor pagas IVA (impuesto sobre el valor añadido), del 10 % en general (art. 91.Uno.1.7.º de la Ley del IVA), más AJD (actos jurídicos documentados, el impuesto de la escritura), con el tipo que fija cada comunidad. Si la compras de segunda mano pagas ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), también con el tipo de tu comunidad: los tipos generales de todas están en la tabla por comunidades. En Canarias, Ceuta y Melilla no se aplica el IVA: allí la vivienda nueva paga IGIC o IPSI.
Los impuestos son solo una parte del dinero que necesitas aparte de la entrada. Dónde encajan en el proceso de compra, desde la reserva hasta la firma, lo tienes en los pasos para comprar una casa.
En resumen
- Vivienda nueva (primera entrega del promotor): IVA del 10 % (4 % en vivienda protegida de régimen especial) más AJD de la comunidad.
- Vivienda usada: ITP de la comunidad, sin IVA ni AJD por la compraventa. La base es el valor de referencia del Catastro o, si es mayor, el precio o el valor declarado.
- Con una vivienda de 200.000 € en Andalucía y tipos generales, la nueva paga 22.400 € (IVA y AJD) y la usada 14.000 € de ITP.
¿Cuándo se paga IVA y cuándo ITP?
Depende de si es la primera entrega de la vivienda. La Ley 37/1992 del IVA (art. 20.Uno.22.º) considera primera entrega la que hace el promotor de una vivienda terminada; las segundas y siguientes están exentas de IVA. Tampoco es primera entrega la que hace el promotor después de que la vivienda se haya usado de forma ininterrumpida durante dos años o más por su propietario, por titulares de derechos de uso o con un alquiler sin opción de compra, salvo que la compre quien la usó durante ese plazo.
Cuando la entrega está sujeta a IVA no se paga ITP, y cuando está exenta de IVA, como en la segunda mano, se paga ITP (art. 7.5 del texto refundido del ITP). La escritura de una compra que paga ITP no tributa además por AJD (art. 31.2). En la práctica:
| Situación | Impuestos |
|---|---|
| Vivienda nueva comprada al promotor | IVA del 10 % + AJD de la comunidad |
| Vivienda protegida de régimen especial o promoción pública comprada al promotor | IVA del 4 % (art. 91.Dos.1.6.º); la primera transmisión de VPO con calificación definitiva está exenta de AJD (art. 45.I.B.12.c) |
| Vivienda usada (a un particular o a una empresa) | ITP de la comunidad |
| Vivienda nueva en Canarias | IGIC: 7 % general (art. 38.Cinco), 5 % o 3 % en vivienda habitual con requisitos (art. 38.Cuatro y Dos), 0 % en VPO entregada por el promotor (art. 38.Uno.1) |
| Vivienda nueva en Ceuta o Melilla | IPSI, con el tipo que fije cada ciudad entre el 0,5 % y el 10 % (art. 18 de la Ley 8/1991) |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
El 10 % se aplica a las viviendas, con un máximo de dos plazas de garaje y los anexos del mismo edificio que se vendan juntos (art. 91.Uno.1.7.º). El 4 % es para las viviendas de protección oficial de régimen especial o de promoción pública y las protegidas con calificación permanente, cuando las vende el promotor (art. 91.Dos.1.6.º). La exención de AJD de la primera venta de VPO está en el artículo 45.I.B.12.c del texto refundido del ITP, y la letra d exime también la hipoteca para comprarla, con el límite del precio máximo de la VPO.
Canarias, Ceuta y Melilla están fuera del ámbito del IVA (art. 3 de la Ley del IVA). Los tipos del IGIC para viviendas están en el artículo 38 del texto refundido del IGIC (el 7 % general, en el artículo 32.1), y el margen del IPSI, en el artículo 18 de la Ley 8/1991.
¿Cuánto ITP y AJD se paga en cada comunidad?
Las comunidades de régimen común pueden regular los tipos del ITP y del AJD (art. 49.1.a de la Ley 22/2009); Navarra y los territorios forales del País Vasco tienen normas propias. Estos son los tipos generales, sin las rebajas para vivienda habitual, jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad:
| Comunidad | ITP general (vivienda usada) | AJD general (vivienda nueva) | Fuente oficial |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7 % | 1,2 % | Ley 5/2021, arts. 41 y 49 |
| Aragón | 8 % hasta 400.000 €, por tramos hasta el 10 % | 1,5 % | Decreto Legislativo 1/2005, arts. 121-1 y 122-1 |
| Asturias | 8 % si vale hasta 300.000 €; 9 % hasta 500.000 €; 10 % por encima | 1,2 % | Decreto Legislativo 2/2014, arts. 26 y 34 |
| Illes Balears | 8 % hasta 400.000 €; tipo medio de hasta el 13 % por encima | 1,5 % | Decreto Legislativo 1/2014, arts. 10 y 15 |
| Canarias | 6,5 % | 1 % (con IGIC o IVA) | Decreto Legislativo 1/2009, arts. 31 y 36 |
| Cantabria | 9 % | 1,5 % (1 % en vivienda habitual) | Decreto Legislativo 62/2008, arts. 9 y 13 |
| Castilla-La Mancha | 9 % | 1,5 % | Ley 8/2013, arts. 19 y 21 |
| Castilla y León | 8 % hasta 250.000 € y 10 % por el exceso | 1,5 % | Decreto Legislativo 1/2013, arts. 24 y 25 |
| Cataluña | 10 % si vale hasta 600.000 €; por encima, tipo medio por tramos hasta el 13 % | 1,5 % | ATC: ITP y AJD |
| Comunitat Valenciana | 9 % (11 % si vale más de 1 millón) | 1,4 % (0,1 % en la compra de vivienda habitual desde el 11 de agosto de 2026) | Ley 13/1997, arts. 13 y 14; 0,1 %: art. 23 de la Ley 5/2026 (DOGV) |
| Extremadura | 8 % hasta 360.000 €, por tramos hasta el 11 % | 1,5 % | Decreto Legislativo 1/2018, arts. 36 y 46 |
| Galicia | 8 % | 1,5 % | Decreto Legislativo 1/2011, arts. 14 y 15 |
| Comunidad de Madrid | 6 % | Si compra una persona física: 0,4 % hasta 120.000 €, 0,5 % hasta 180.000 € y 0,75 % por encima | Decreto Legislativo 1/2010, arts. 28 y 32 |
| Región de Murcia | 7,75 % | 1,5 % | Decreto Legislativo 1/2010, arts. 6 y 7 |
| Navarra | 6 % | 0,5 % | Decreto Foral Legislativo 129/1999, art. 8.1.a y art. 22.2 (LexNavarra) |
| País Vasco | 4 % | Bizkaia y Gipuzkoa: exenta la primera transmisión de viviendas | Bizkaia, Gipuzkoa y Álava |
| La Rioja | 7 % | 1 % | Ley 10/2017, arts. 44 y 48 |
| Ceuta y Melilla | 6 % con bonificación del 50 % (pagas un 3 %) | 0,5 % con bonificación del 50 % | Texto refundido del ITP, arts. 11, 31 y 57 bis |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Además de los generales, cada comunidad tiene sus propios tipos reducidos, con requisitos distintos. Los de tu comunidad, con ejemplos, están en cada ficha de ayudas por comunidad.
¿Sobre qué valor se calcula cada impuesto?
El IVA se calcula sobre el importe total de la contraprestación, es decir, lo que pagas al promotor (art. 78.Uno de la Ley del IVA). El AJD, sobre el valor declarado en la escritura, que en los inmuebles no puede ser inferior al valor que resulta del artículo 10 (art. 30.1 del texto refundido del ITP). En el ITP, la base de la vivienda usada es el valor de referencia que publica el Catastro a la fecha de la compra (art. 10.2 del texto refundido del ITP); si el precio o el valor declarado son mayores, se toma el mayor (art. 10.1). Puedes consultar el valor de referencia de un inmueble en la Sede Electrónica del Catastro.
Si pagas cantidades a cuenta antes de la entrega, como en la compra sobre plano, el IVA se devenga en cada cobro por el importe cobrado (art. 75.Dos de la Ley del IVA); esos pagos y sus garantías los explica la guía de comprar vivienda sobre plano. El ITP y el AJD de la compra los paga el comprador (art. 8.a y art. 29 del texto refundido del ITP).
Ejemplo: la misma vivienda nueva y usada en Andalucía
Tomamos una vivienda de 200.000 € en Andalucía con los tipos generales, sin ninguna rebaja, y suponemos que el valor de referencia del Catastro no supera el precio. Es un cálculo de ejemplo:
| Concepto | Vivienda nueva | Vivienda usada |
|---|---|---|
| IVA (10 %) | 20.000 € | No se paga |
| AJD (1,2 %) | 2.400 € | No se paga por la compraventa |
| ITP (7 %) | No se paga | 14.000 € |
| Total de impuestos | 22.400 € | 14.000 € |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Con estos tipos, la vivienda nueva paga 8.400 € más de impuestos. Si fuera una VPO de régimen especial comprada al promotor, el IVA bajaría a 8.000 € (4 %) y la escritura estaría exenta de AJD si cumple los requisitos del artículo 45.I.B.12.c. En la usada, con un valor de 200.000 € solo encajan los tipos reducidos andaluces con límite de 250.000 €: el 3,5 % si el comprador es miembro de una familia numerosa o si él o alguien de su núcleo familiar tiene una discapacidad, siempre que sea su vivienda habitual (art. 43.1.c y d de la Ley 5/2021). Con ese tipo, el ITP sería de 7.000 €.
¿Qué otros gastos hay además de los impuestos?
A los impuestos se suman la notaría y el registro de la compraventa, la gestoría si la usas y la tasación si pides hipoteca; todos están desglosados en la guía de gastos de comprar una vivienda. Si la vivienda es protegida, cómo se accede a ella y qué limitaciones tiene lo explica la guía de vivienda de protección oficial.
Fuentes oficiales
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido (BOE)
- Real Decreto Legislativo 1/1993, texto refundido del ITP y AJD (BOE)
- Decreto Legislativo 1/2025, texto refundido del IGIC (BOE)
- Ley 8/1991, del IPSI de Ceuta y Melilla (BOE)
- Normas autonómicas y forales enlazadas en la tabla de tipos por comunidad.
Preguntas frecuentes
¿Una vivienda nueva paga IVA o ITP?
IVA, si es la primera entrega del promotor: el 10 % en general y el 4 % en vivienda protegida de régimen especial o promoción pública. Además se paga AJD por la escritura. La vivienda usada paga ITP (art. 20.Uno.22.º de la Ley del IVA).
¿Si compro una vivienda usada pago también AJD?
No por la compraventa: la vivienda usada paga ITP y la escritura de compra no tributa además por AJD (art. 31.2 del texto refundido del ITP). La escritura de la hipoteca tiene sus propias reglas.
¿Qué comunidad tiene el ITP más bajo?
Con los tipos generales a 17 de octubre de 2026, el País Vasco (4 %), seguido de Madrid y Navarra (6 %) y Canarias (6,5 %). En Ceuta y Melilla el 6 % se bonifica al 50 %. Los tipos reducidos dependen de cada comunidad.
¿Sobre qué valor se paga el ITP?
Sobre el valor de referencia del Catastro a la fecha de la compra, o sobre el precio o el valor declarado si son mayores (art. 10 del texto refundido del ITP).
Fuentes: BOE, Generalitat de Catalunya, Generalitat Valenciana, Gobierno de Navarra, Diputación Foral de Bizkaia, Diputación Foral de Gipuzkoa, Diputación Foral de Álava.