Una vivienda de protección oficial (VPO) es una vivienda protegida: la Ley 12/2023 por el derecho a la vivienda (art. 3.f) la define como la sometida a un régimen especial para destinarla a residencia habitual de personas con dificultades de acceso al mercado. Los requisitos y los precios los fija la normativa de cada comunidad, y en la mayoría hay un registro de demandantes de vivienda protegida en el que inscribirte.
La VPO es una de las vías para acceder a la primera vivienda con precio limitado; el resto de ayudas estatales y autonómicas están en la guía de ayudas para comprar la primera vivienda.
En resumen
- Los requisitos, los precios máximos y la duración de la protección dependen de la comunidad: en Madrid, por ejemplo, la protección de las viviendas de venta dura 15 años.
- La mayoría de comunidades tiene un registro de demandantes. En la tabla está el enlace oficial de cada una.
- La VPO de régimen especial o de promoción pública comprada al promotor paga un IVA del 4 %, y la escritura de su primera venta está exenta de AJD (impuesto de actos jurídicos documentados).
¿Quién regula la vivienda protegida?
El artículo 16 de la Ley 12/2023, que fijaba reglas comunes para la vivienda protegida, fue declarado inconstitucional y nulo por la sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024. Cada comunidad tiene sus propias normas y nombres: VPPB y VPPL (vivienda con protección pública básica y de precio limitado) en Madrid, VPO y VPT en Navarra o HPO en Cataluña, como ves en los enlaces de esta guía. La protección permanente que exige el Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 para sus ayudas también la acuerda cada comunidad (disposición adicional octava).
¿Dónde te apuntas para comprar una VPO en tu comunidad?
Las viviendas financiadas con la línea del Plan Estatal para aumentar la oferta de vivienda social y asequible tienen que adjudicarse a través de los registros de demandantes que existan o de otro procedimiento objetivo, transparente y público (disposición adicional decimoprimera). Este es el registro de cada comunidad; en el nombre de la comunidad tienes su ficha con las ayudas y los impuestos:
¿Qué requisitos piden para comprar una VPO?
Cambian por comunidad y por tipo de vivienda, y los tienes en la página oficial de cada registro. Estos son dos ejemplos oficiales para comprar: la Comunidad de Madrid mide los ingresos en veces el IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples, la referencia de renta para ayudas públicas) y Navarra, en veces el SARA, su propio indicador.
| Comunidad y tipo de vivienda | Ingresos familiares para comprar | Otros requisitos destacados |
|---|---|---|
| Madrid, vivienda con protección pública básica (VPPB) | Hasta 5,5 veces el IPREM | Ser español o residente; nadie de la unidad familiar puede tener otra vivienda en España, salvo las excepciones del Decreto 74/2009 |
| Madrid, vivienda con protección pública de precio limitado (VPPL) | Hasta 7,5 veces el IPREM | Los mismos |
| Navarra, VPO | De 19.000 € a 4,5 veces el SARA | Estar empadronado y residir en Navarra; no tener vivienda, salvo que sea inadecuada y se haya ofrecido a la Administración |
| Navarra, VPT | De 24.000 € a 6,5 veces el SARA | Los mismos |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Los requisitos de las demás comunidades están en el enlace de su registro y en su ficha de ayudas por comunidad.
¿Qué limitaciones tiene una VPO para venderla o alquilarla?
Dependen de la comunidad y del tipo de vivienda. Como ejemplo, la Comunidad de Madrid indica para sus viviendas protegidas de nueva construcción:
- La protección dura 15 años desde la calificación definitiva en las de venta, uso propio o alquiler, y 10 en las de alquiler con opción a compra.
- El precio máximo de venta lo fija una orden de la consejería de vivienda.
- Tienes que vivir en ella de forma habitual (no puede estar desocupada más de tres meses seguidos al año sin autorización), ocuparla en el plazo de un año desde la entrega y pedir autorización para hacer obras.
- Los contratos de compraventa y alquiler tienen que pasar por el visado de la Comunidad, que comprueba que el comprador o inquilino cumple las condiciones de acceso.
- Al acabar el plazo de protección, la vivienda queda descalificada y pasa a ser libre. Para descalificarla antes, cuando la norma lo permite, hay que devolver las ayudas recibidas con el interés legal del dinero.
Según la Comunidad de Madrid, el plazo de protección consta en la escritura de compraventa o en la cédula de calificación definitiva, y el régimen de protección figura en las notas marginales del Registro de la Propiedad, que puedes ver en la nota simple.
¿Qué impuestos paga una vivienda protegida?
Si compras al promotor una vivienda de protección oficial de régimen especial o de promoción pública, o una vivienda protegida con calificación permanente o indefinida, el IVA es del 4 % (art. 91.Dos.1.6.º de la Ley del IVA) en lugar del 10 % de la vivienda nueva (art. 91.Uno.1.7.º). Están exentas de AJD la escritura de la primera venta de una VPO, una vez obtenida la calificación definitiva, y la hipoteca para comprarla, con el límite del precio máximo de la vivienda (art. 45.I.B.12.c y d del texto refundido del ITP y AJD). Ese mismo apartado aplica las exenciones a las viviendas protegidas autonómicas si su superficie, su precio y el límite de ingresos de los compradores no superan los de la norma estatal.
En segunda mano se paga ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales), con el tipo que fije tu comunidad. La comparación entre obra nueva y usada, con los tipos de cada comunidad, está en la guía de IVA o ITP al comprar vivienda.
¿Cómo se financia la compra de una VPO?
Se paga con una hipoteca normal: el banco tiene que evaluar tu solvencia como en cualquier otra (art. 11.1 de la Ley 5/2019). Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España. El resto, más los impuestos y gastos, sale de tus ahorros o de las ayudas de tu comunidad.
El Plan Estatal 2026-2030 incluye además una ayuda para el alquiler con opción a compra de vivienda con protección permanente cuando el inquilino tiene 35 años o menos al firmar el contrato (arts. 146 y 147 del Real Decreto 326/2026). La recibe el vendedor, con la condición de que todo lo pagado de alquiler se descuente del precio, y la opción se ejerce entre uno y cuatro años después de firmar el contrato (art. 148). Depende de que tu comunidad convoque la ayuda, y no puede concederse después del 30 de junio de 2030 (art. 149).
Fuentes oficiales
- Ley 12/2023, por el derecho a la vivienda (BOE) y sentencia del Tribunal Constitucional 79/2024 (BOE)
- Real Decreto 326/2026, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (BOE)
- Ley 37/1992, del IVA (BOE) y texto refundido del ITP y AJD (BOE)
- Comunidad de Madrid: vivienda protegida de nueva construcción
- Gobierno de Navarra: censo de solicitantes de vivienda protegida
- Registros de demandantes de cada comunidad, enlazados en la tabla.
Preguntas frecuentes
¿Cómo me apunto para una vivienda de protección oficial?
Inscribiéndote en el registro de demandantes de vivienda protegida de tu comunidad o, en algunas, de tu ayuntamiento. La Comunidad de Madrid indica que te informes de las promociones en el ayuntamiento donde estés empadronado o en una empresa promotora.
¿Qué sueldo máximo se puede tener para una VPO?
Depende de la comunidad y del tipo de vivienda. Por ejemplo, en Madrid los ingresos familiares no pueden superar 5,5 veces el IPREM en las viviendas de precio básico y 7,5 en las de precio limitado, según la Comunidad de Madrid.
¿Puedo vender mi VPO cuando quiera?
Mientras dure la protección, con las limitaciones de precio y de comprador que fije tu comunidad. En la Comunidad de Madrid, por ejemplo, la vivienda queda descalificada y pasa a ser libre cuando acaba el plazo de protección, y se puede pedir la descalificación antes, cuando la norma lo permite, devolviendo las ayudas con el interés legal del dinero, según la Comunidad de Madrid.
¿Qué IVA paga una VPO nueva?
El 4 % si es de régimen especial o de promoción pública, o protegida con calificación permanente o indefinida, y la compras al promotor (art. 91.Dos.1.6.º de la Ley del IVA).
Fuentes: BOE, Junta de Andalucía, Gobierno de Aragón, Principado de Asturias, Govern de les Illes Balears, Gobierno de Canarias, Gobierno de Cantabria, Junta de Castilla-La Mancha, Junta de Castilla y León, Generalitat de Catalunya, EMVICESA (Ceuta), Generalitat Valenciana, Junta de Extremadura, Xunta de Galicia, Comunidad de Madrid, Ciudad de Melilla, Región de Murcia, Gobierno de Navarra, Gobierno Vasco, Gobierno de La Rioja, Banco de España.