Comprar vivienda sobre plano significa comprometerte a comprar una casa que todavía no está construida y pagar parte del precio mientras se hace la obra. La ley obliga al promotor a garantizar con un aval bancario o un seguro la devolución de todo lo que entregues a cuenta, más impuestos e intereses legales, si la obra no empieza o no llega a buen fin en el plazo pactado (disposición adicional primera, apartado Uno.1.a, de la Ley de Ordenación de la Edificación).
El resto del proceso se parece al de cualquier compra, con un orden distinto: primero el contrato y los pagos a cuenta, y la escritura y la hipoteca al final. Tienes el recorrido completo en la guía de pasos para comprar una casa.
En resumen
- Cada pago a cuenta tiene que ir a una cuenta especial y estar cubierto por un aval o un seguro individual a tu nombre.
- Si la obra no empieza o no se entrega en plazo, puedes recuperar lo pagado con impuestos e intereses legales o conceder una prórroga.
- Desde la recepción de la obra, los agentes de la edificación responden de los daños durante 1, 3 o 10 años según el tipo de defecto.
¿Qué riesgos tiene comprar una vivienda que aún no existe?
La ley cubre dos situaciones: que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin en el plazo convenido, con la garantía de las cantidades a cuenta (disposición adicional primera de la Ley 38/1999), y la información que el promotor tiene que darte sobre la vivienda que compras.
Esa información tiene que estar a disposición del público e incluye, entre otros documentos, el plano de la vivienda y su emplazamiento, la superficie útil, los materiales, el precio total con la forma de pago, las licencias de construcción y, si el edificio no está terminado, la fecha de entrega y la fase en la que está la obra (art. 4 y art. 5.1 del Real Decreto 515/1989). La titularidad y las cargas del solar constan en la nota simple del Registro de la Propiedad.
¿Qué garantía protege el dinero que entregas a cuenta?
La disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, en la redacción que le dio la Ley 20/2015 y que se aplica desde el 1 de enero de 2016, obliga a todo promotor de viviendas que cobre dinero a los compradores durante la construcción a cumplir dos condiciones:
- Garantía (apartado Uno.1.a): desde que obtiene la licencia de edificación, tiene que garantizar la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales con un seguro de caución de una aseguradora autorizada o un aval solidario de una entidad de crédito.
- Cuenta especial (apartado Uno.1.b): tiene que cobrar los anticipos a través de una entidad de crédito, en una cuenta especial separada de sus otros fondos, que solo puede usar para pagar la construcción. El banco no puede abrir esa cuenta sin exigir la garantía.
La garantía cubre todo lo que hayas aportado, incluidos los impuestos aplicables, más el interés legal del dinero desde cada entrega hasta la fecha prevista de entrega de la vivienda (apartados Uno.2, Dos.1.b y Dos.2.a). El seguro tiene que ser una póliza individual por comprador que identifique la vivienda, la prima la paga el promotor y la falta de pago de la prima no es una excepción que el asegurador pueda oponerte (apartado Dos.1.a, c y e). El aval tiene que mantenerse en vigor por la cuantía total de lo anticipado (apartado Dos.2.a).
Al firmar el contrato, el promotor tiene que entregarte el documento que acredita la garantía, referido e individualizado a las cantidades que vas a anticipar (apartado Tres). No constituir la garantía es una infracción en materia de consumo, con una sanción de hasta el 25 % de las cantidades que debían estar aseguradas, o la que fije la normativa de cada comunidad autónoma (apartado Siete).
¿Qué tiene que decir el contrato de compraventa?
Si el contrato prevé pagos a cuenta, la ley exige que conste expresamente (apartado Tres de la disposición adicional primera):
- Que el promotor se obliga a devolverte lo pagado, con impuestos e intereses legales, si la obra no empieza o no termina en los plazos del contrato, o si no se obtiene la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o el documento equivalente.
- La referencia al seguro o al aval, con el nombre de la aseguradora o de la entidad avalista.
- La entidad de crédito y la cuenta en la que tienes que ingresar los pagos.
La publicidad de la promoción también tiene que mencionar la entidad garante y la entidad de crédito de la cuenta especial (apartado Seis). Además, si eres consumidor, son abusivas las cláusulas que te obliguen a subrogarte en la hipoteca del promotor o te penalicen por no hacerlo, y las que te carguen los gastos de la obra nueva, la propiedad horizontal o las hipotecas para financiar la construcción, su división y su cancelación (art. 89.3.a y b de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios). Si antes del contrato firmas una reserva o unas arras, lo que pasa con esa señal lo explicamos en el contrato de arras.
¿Qué puedes hacer si la obra no empieza o no se entrega a tiempo?
Si la construcción no ha empezado o la vivienda no se ha entregado en el plazo pactado, puedes elegir entre rescindir el contrato con devolución de lo pagado, impuestos incluidos, más los intereses legales, o conceder al promotor una prórroga, que se recoge en una cláusula adicional con la nueva fecha de terminación y entrega (apartado Cuatro de la disposición adicional primera). Para recuperar el dinero, la ley fija estos pasos (apartados Dos.1.h y Dos.2.b y c):
- Requerir al promotor de manera fehaciente la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, con impuestos e intereses.
- Si en 30 días no las devuelve, reclamar a la aseguradora o a la entidad avalista. Si no es posible reclamar antes al promotor, se puede reclamar directamente a la aseguradora o a la avalista.
- Con seguro de caución, la aseguradora tiene 30 días para indemnizarte desde tu reclamación.
- Con aval, el aval caduca si pasan dos años desde el incumplimiento del promotor sin que le hayas requerido la rescisión del contrato y la devolución.
En el seguro, no se indemnizan las cantidades que no se acredite que aportaste (apartado Dos.1.i). La garantía se cancela cuando se expide la licencia de primera ocupación, la cédula de habitabilidad o el documento equivalente y el promotor acredita que te ha entregado la vivienda (apartado Cinco).
¿Qué pasa con la hipoteca al comprar sobre plano?
Los bancos suelen financiar como máximo el 80 % del valor de tasación y estiman que la deuda no debería superar el 30-35 % de los ingresos, según el Banco de España. Para calcular cuánto necesitas reunir, tienes la guía de cuánto ahorro necesito para comprar un piso.
Si la promoción se ha financiado con un préstamo hipotecario del promotor, al escriturar puedes asumir la parte que corresponde a tu vivienda. Es la subrogación del deudor, a la que se aplica la Ley 5/2019 (disposición adicional sexta). El promotor tiene que comunicarla al banco con al menos 30 días de antelación a la firma prevista, para que el banco analice tu solvencia y te dé la información precontractual (disposición adicional séptima). Una cláusula que te obligue a subrogarte o te penalice por no hacerlo es abusiva (art. 89.3.b citado arriba). Lo explicamos en subrogación de hipoteca.
En impuestos, una vivienda nueva comprada al promotor paga IVA (el impuesto sobre el valor añadido) y AJD (actos jurídicos documentados) en lugar del ITP de la segunda mano; tienes los tipos en la guía de impuestos de vivienda nueva y de segunda mano.
¿Qué garantías tiene la vivienda una vez entregada?
La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de responsabilidad, contados desde la recepción de la obra sin reservas o desde que se subsanan (art. 17.1). El promotor responde solidariamente con los demás agentes que intervienen en la obra ante los compradores por los daños materiales causados por vicios o defectos de construcción (art. 17.3).
| Plazo | Qué cubre | Quién responde |
|---|---|---|
| 1 año (art. 17.1, párrafo final) | Defectos de ejecución en elementos de terminación o acabado | El constructor |
| 3 años (art. 17.1.b) | Defectos de elementos constructivos o instalaciones que incumplen los requisitos de habitabilidad | Los agentes de la edificación (promotor solidariamente) |
| 10 años (art. 17.1.a) | Daños por defectos en cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio | Los agentes de la edificación (promotor solidariamente) |
Datos revisados el 17 de octubre de 2026.
Para los daños estructurales de 10 años, en los edificios de viviendas es obligatoria una garantía (el seguro decenal), con el promotor como tomador si es un seguro de daños materiales y un capital mínimo del 100 % del coste final de la ejecución material de la obra (art. 19.1.c, 19.2.a y 19.5.c y disposición adicional segunda, apartado Uno). Al terminar la obra, también tienen que entregarte el Libro del Edificio, con el acta de recepción, los agentes que intervinieron y las instrucciones de uso y mantenimiento (art. 7).
¿Qué pasos sigue una compra sobre plano?
- Información previa: pide la documentación del Real Decreto 515/1989, la nota simple del solar y la licencia de edificación.
- Reserva o arras: si las hay, lee qué pasa con la señal si no se firma el contrato.
- Contrato de compraventa: comprueba que incluye la obligación de devolución, el nombre de la entidad garante y la cuenta especial, y pide el documento de la garantía individual.
- Pagos durante la obra: ingrésalos solo en la cuenta especial y guarda los justificantes.
- Hipoteca: antes de la entrega, decide si te subrogas en el préstamo del promotor o pides una hipoteca nueva.
- Entrega y escritura: con la licencia de primera ocupación o documento equivalente, se firma la escritura y te entregan las llaves y el Libro del Edificio.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio el aval de las cantidades entregadas a cuenta?
Sí. El promotor que cobre dinero durante la construcción tiene que garantizar su devolución, con impuestos e intereses legales, mediante un seguro de caución o un aval solidario, y cobrar en una cuenta especial, según el apartado Uno de la disposición adicional primera de la Ley de Ordenación de la Edificación.
¿Qué pasa si el promotor no entrega la vivienda en plazo?
Puedes rescindir el contrato y recuperar lo pagado, con impuestos e intereses legales, o conceder una prórroga por escrito. Para cobrar, requiere primero al promotor de forma fehaciente; si en 30 días no paga, reclama a la aseguradora o a la entidad avalista.
¿Estoy obligado a quedarme con la hipoteca del promotor?
No. Si eres consumidor, la cláusula que te obligue a subrogarte en la hipoteca del promotor o te penalice por no hacerlo es abusiva, según el art. 89.3.b de la ley de consumidores.
¿Qué cubre el seguro decenal?
Los daños materiales causados en el edificio durante 10 años por defectos en la cimentación, la estructura y otros elementos estructurales que comprometan su resistencia y estabilidad. En los edificios de viviendas es obligatorio y, si es un seguro de daños materiales, el tomador es el promotor (art. 19 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
Fuentes: BOE, Banco de España.